seminarvigator（セミナービゲーター）の久保木です。今回のテーマは、現場に行ってもわからない減価要因！です。
役所に行かないとわからない減価要因
土地評価は減価要因の有無に関係なく現場に行くことが大前提。
それは再三書いているとおり答えは現場にしかないからです。
その一方で、実は現場に行っても分からない減価要因もあります。
そんな時はどうするのかというと役所に行って確認します。
役所に行かないとわからない減価要因は意外とあります。
その代表的なものは、都市計画道路予定地。
これは計画上のことなので現地にいっても殆ど手がかりがないので、役所で確認するしかありません。
役所に行く前に都市計画道路予定地を確認する方法
デジタル化が進み、都市計画道路予定地をWEBサイトで確認できる自治体も増えてきました。
ここでは、東京都世田谷区のケースをご紹介しますので、コチラをタップ↓
Googleでの検索ワードは「都市計画道路予定地 世田谷区」です。
※自治体名をあなたの調べたい自治体に変えて検索してみてください。
（現時点では）役所で最終的な確認をすることをおすすめします。
都市計画道路予定地の減額の範囲
都市計画道路予定地は減価の割合が場所や制限によって3％～50％と幅広いのが特徴。
よくあるのは普通住宅の地区で3％～6％の減額ですが、評価対象地の全体を減額できるのが他のマイナス要因と違うところ。
例えば、セットバックの減額対象は、下がったところの面積のみで、高圧線についても、そこに触れているラインのみです。
なぜ都市計画道路予定地は地積の全てを減らせるか？。
それは、都市計画道路が入ることで敷地全体に影響を及ぼす（阻害する）からです。
実は、地図を見ても、現地にいっても、わかならいマイナス要因は意外と多く都市計画道路予定地以外にもあります。
現地では目に見えない規制を調べられる唯一の場所である役所調査を解説してるセミナーはこちら↓
「役所調査の実務要点手法」動画＆ＤＶＤ
以上、現場に行ってもわからない減価要因！についてご説明しました。
ご参考になれば、何よりです。
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