seminarvigator（セミナービゲーター）の久保木です。今回のテーマは、地積規模の大きな宅地の判断は簡単だが実務はかなり神経を使う？です。
旧広大地より判定は簡単だけど・・・
広大地の判定では、敷地延長（旗竿状）の土地で開発が不要だから認めないとか、マンション適地を認めないとか、店舗用地だから認められないとか、500m2以上あってもこの地域はこれが標準的な面積だから認めないという悩ましい考え方がありました。
今回お話する、地積規模の大きな宅地（以下、地積規模）の評価ではなくなり、判定にかかる作業がほとんど、なくなったため可否に関する余計な神経を使わなくていいことに。
地積規模の大きな宅地の適用対象は、国税庁のHPに掲載されていますので、ここでは割愛しますが、とても判定は簡略化されています。
ただ、地積規模の場合、判定は簡単になったけど評価に神経を使うので、地積規模だけに集中するというわけにはいきません。
その一方で評価作業が広大地と比べて、とても多くなり労力と同時に神経も使うなという印象。
まとめると広大地は判定するのに、とても神経を使ったが判定をしてしまえば評価は計算式に地積を入れるだけで簡単だったので、広大地の判断に意識を集中できました。
地積規模だけ判定すればいいわけではない
ここを少し掘り下げていきます。地積規模に加えなければならない評価項目は以下のようにたくさんあります。
- 奥行価格補正
- 側方や二方路線などの加算
- 不整形地の評価
- 無道路地の評価
- 間口が狭小な宅地の評価
- がけ地など宅地の評価
- 容積率が異なる2以上の地域の評価
- セットバックを要する宅地の評価 など
そして、市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林や市街地原野に適用要件が満たせば「宅地造成費」を控除して評価します。
これらを全て調査し一つひとつ判断しないと適正な評価にはならないのです。
また、地積規模は三大都市圏で500m2以上、それ以外では1000m2以上と面積が広いですか ら、これらの減価要因を見落として単価で1万円の差がついたとすると、1000m2の土地で評価額が1千万円も違ってしまうという、とてもリスクが大きい評価とも言えます。
さらに判定が簡単になった分、絶対に見落とすことはできず、仮にそうなった場合は単純なミスとしてレッテルが貼られてしまいます。
したがって、確かに判定は容易になりましたが、実務上は労力が増え神経を使うことになりますので、油断せずに取り組んでいく必要があります。
地積規模の大きな宅地に関することは、「地積規模の大きな宅地の改正とその概要」セミナーを見ると、とてもよくわかります。
以上、地積規模の大きな宅地の判断は簡単だが実務はかなり神経を使う？についてご説明しました。
ご参考になれば、何よりです。
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