seminarvigator（セミナービゲーター）の久保木です。今回のテーマは、地積規模の大きな宅地で生じる新たな問題点とは？です。
時価と路線価の逆転現象が起きやすケース
広大地から地積規模の大きな宅地への改正は端的にいうと増税。とくに、地主層にとっては大増税です。
例えば、500m2の土地ですと広大地に比べて約32%の上昇率。減価率がこれだけ低くなったことを評価する税理士は頭に入れる必要があります。
地積規模の大きな宅地も、判定は簡略化されたものの制度や実務上に問題点があると指摘しているのは30年間、相続税申告の鑑定評価に携わっている不動産鑑定士の芳賀則人氏。
例えば、適用要件に三大都市圏で500㎡以上、それ以外では1000m2以上の土地が該当するとあります。
どこかで、線引きをしなければならないのが規定というのは、もちろん承知のうえでも490m2と500m2の土地、980m2と1000m2の土地は何が違うのでしょうか？
通達に沿って評価すると、490m2と980m2の土地の方が、500m2と1000m2の土地よりも高くなることがすぐわかります（普通は490m2と500m2なら時価は500m2の方が高い）。
まだまだある新たな問題点
その他にも地区区分の中小工場地区が適用から除外されたことです。適用要件は、普通商業・併用住宅地区と普通住宅地区の2地区のみ。
旧広大地では、中小工場地区に所在する物件は中小工場地区という理由で広大地が認められなかったことはなく、基本的に要件を満たせば認められました。
つまり、多くの中小工場地区の土地は戸建分譲用地になるからです。
今回の改正でも適用要件は違えども戸建て分譲住宅を開発することを念頭においた旧広大地の精神は受け継がれているのに除外されたのは不思議でならないと指摘。
まだまだ他にもたくさんありますが、すでにこうした地積規模の大きな宅地についても、新たな問題が生まれているのです。
冒頭で言ったように、とく地主層にとっては今回の改正で大増税になりました。実務を行う税理士にとっては、労力は増えたものの判定は簡略化されました。
もちろん税理士をはじめとする専門家は、お客さま（依頼者）ファースト。でも無理はできない。
であれば、地積規模の大きな宅地を適用してよい土地と適用しない方がよい土地を予め知っておけばリスクは低減できるとおもいませんか？
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以上、地積規模の大きな宅地で生じる新たな問題点とは？についてご説明しました。
ご参考になれば、何よりです。
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