これは、地積規模の大きな宅地を判定すること以外の注意点や問題点にフォーカスしたセミナーになります。そして、講師は相続の土地評価に取り組んで３０年の経験を持つ不動産鑑定士の芳賀則人先生です。ご期待ください。
地積規模の大きな宅地に改正され判定はラクになったが・・・
地積規模の大きな宅地に該当するかどうかの判定は、広大地に比べて簡単になりましたが、評価方法は労力が増えとても難しくなったと言えます。
ここを少し掘り下げてみましょう。
地積規模に加えなければならない評価項目は以下のようにたくさんあります。
- 奥行価格補正
- 側方や二方路線などの加算
- 不整形地の評価
- 無道路地の評価
- 間口が狭小な宅地の評価
- がけ地など宅地の評価
- 容積率が異なる2以上の地域の評価
- セットバックを要する宅地の評価 など
そして、市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林や市街地原野に適用要件が満たせば、「宅地造成費」を控除して評価します。
これらを全て調査し一つひとつ判断しないと適正な評価にはならないのです。
また、要件も三大都市圏で500㎡以上、それ以外では1000㎡以上と面積が広いですから、これらの減価要因を見落として単価で1万円の差がついたとすると、500㎡の土地で評価額が5百万円も違ってしまうという、とてもリスクが大きい評価とも言えます。
さらに判定が簡単になった分、絶対に見落とすことはできず、仮にそうなった場合は単純なミスとしてレッテルが貼られてしまいますので、しっかり取り組んでいく必要があります。
地積規模の大きな宅地で生じる新たな問題点とは？
改正されて間もない地積規模の大きな宅地ですが、すでに新たな問題点もあります。
適用要件に該当しないからといって、すぐに諦めずに鑑定評価などの別の方法を考えて欲しいケースです。
例えば、適用要件に三大都市圏で500㎡以上、それ以外では1000㎡以上の土地が該当するとあります。
どこかで、線引きをしなければならないのが規定というのはもちろん承知のうえでも、490㎡と980㎡の土地は、500㎡や1000㎡と何が違うのでしょうか？
通達上では490㎡と980㎡の土地の方が、500㎡や1000㎡の土地より（490㎡と980㎡の土地は減価できないので）高くなることがすぐわかります（普通は490㎡と500㎡の土地はほとんど評価が変わらない）。他にもまだまだたくさんあります。
地積規模の大きな宅地を適用できても、しないほうがよい土地
例えば、間口に対して奥行きが長い形状の土地は、建売り業者が開発した場合、下図のように新設道路が長くなるため有効宅地化率が70％と一般の分譲（80〜90％）と比べて低くなります。
すると宅地として売れる個数や面積が少なくなるので、業者の仕入価格も低くなり、本来この影響が評価にも反映します。
しかし地積規模の大きな宅地の評価（通達評価）を適用したとしても、その仕入価格とは、かい離あるので、判定では適用できても、鑑定評価を検討したほうがいい土地になります。
とくに地主層にとっては、今回の改正で大増税になりました。
もちろん税理士をはじめとする専門家は、お客さま（依頼者）ファースト。でも無理はできない。
であれば、地積規模の大きな宅地を適用してよい土地と適用しない方がよい土地を予め知っておけばリスクは低減できるとおもいませんか？
そして、面積の大きい土地を適正に評価していただきたい、そういう思いを込めて開催したセミナーです。
広大地の廃止で仕事が激減すると感じている不動産鑑定士の方へ
広大地の評価から地積規模の大きな宅地に改正され、ビジネスチャンスが少なくなったという声が多く聞こえますが、このセミナーを見れば、その考え方は覆られます。
それはこの制度が時価を反映できてないケースが随所にみられ、検証の結果、適用できない土地はもちろん適用できても、鑑定評価を検討すべき土地が多く判明したからです。
セミナーでは、それを数多く具体的なケースで比較しているので、これを知れば、税理士に対するアプローチがしやすくなるのではないでしょうか？
このセミナーで、何がわかるのか？
この制度を適用して良い土地と悪い土地がわかる
過去に手がけた約3800件の不動産鑑定評価や広大地判定から事例をあげて徹底検証した結果、適用して良い土地と悪い土地が判明。具体例をあげて解説していきますので、その理由がわかります。
この制度で生じる新たな問題が知れるので対応策がうてる
先に述べたように制度上や実務上で問題点がたくさんあります。これについても具体的な事例を交えて指摘し対応策を示していきます。
事前対策で要件に該当しない土地でも適用できるようになる
現状では、この要件に該当していない土地でも、ひと工夫することによって適用が可能となるケースがあります。図や表を用いてパターン別に事前対策を紹介していきます。
大規模な土地が減額される理由が理解できる
広大地もそうですが、この制度においても大きな面積の土地が、なぜ大きな減額が認められるのかは、不動産鑑定（土地）評価の原理・原則を知る必要があります。標準的な100㎡の土地から300㎡、600㎡など、それぞれパターンで誰が買うのかを説明しますので、減額される理由が理解できます。
神経を使う評価方法を事前にテストできる
この制度の計算方法や基礎判定の演習問題を用意しました。来るべき本番に備えることができます。
それではその内容です。 約3時間のセミナーでレジュメも120頁ありますから以下の内容はほんの一部だと思ってください。
セミナーの一部内容（収録時間165分）
大規模な土地が減額される理由
広大地から地積規模の大きな宅地へ
地積規模の大きな宅地の概要
適用される地区区分と除外地区
地積規模の大きな宅地で生じる新たな問題
鑑定評価との比較から考える地積規模の大きな宅地のメリット・デメリット
地積規模の大きな宅地を使ってよい土地、悪い土地
傾斜地
段差のある土地
不整形地、奥行長大地、間口狭小地
面積基準に満たない土地
無道路地、建築確認不可地
前面道路が建築基準法42条に該当しない土地
開発基準や条例が厳しい土地
容積率が300%,400%以上の土地
中小工場地区
市街化調整区域内の土地
路線価が5万／㎡〜7万／㎡程度の土地
市街地山林で純山林になる場合
築年の古い収益物件
分譲マンションの底地 ほか
（2018年9月収録）
内容はくれぐれもほんの一部だと思ってください。
セミナー当日の風景
当日は満員！多くの方が熱心に学び好評でした
セミナーを視聴したお客さまの声
税理士 男性
通達評価が適正なのか、高すぎるのか、理論的な知識と講師の感覚を知ることができ、大変参考になりました。
不動産業 男性
地積規模の評価も広大地ほどではないが、色々問題点があることが分かりました。
税理士 男性
事例も多く、様々な観点からの知識をいただき参考になりました。
税理士 男性
税理士が考えてることとは違った視点・経験からの説明が大変参考になりました。
税理士 男性
鑑定評価を使って申告した方が良い場合と、使う必要がない場合が理解できました。
対象者（税理士・不動産鑑定士・宅建士など）
- 相続税の申告を行うすべての税理士および担当者
- 税理士から土地評価の依頼を受けている不動産鑑定士
- 地主を顧客に持つ宅建士 ほか
レジュメは１２０ページ、写真・資料も豊富に掲載！
講師
芳賀則人（不動産鑑定士）
全国の会計事務所1000事務所と業務提携契約を結び、年間約200件の不動産鑑定評価、約320件の広大地判定評価を中心に業務を展開している。
その一方、税理士、公認会計士、不動産業者など相続問題に直面する実務家を対象としたＴＡＰ実務セミナーを年間200講座以上開催している。
株式会社東京アプレイザル会長
一般社団法人相続知識検定協会 代表理事
50歳になったら相続学校 東京本校 校長
ＮＰＯ法人相続アドバイザー協議会 特別顧問
価格とお申込み
動画版はこちら↓
タイトル：
地積規模の大きな宅地への改正とその概要【動画セミナー】
ご提供方法：
当社専用ＵＲＬでの動画配信（１６５分）＋レジュメ（本編１０６ページ・付属資料１５ページ）のＰＤＦダウンロード。
動画はブラウザ上で、何時でも何処でも、好きな時にご覧いただけます。
また何回でも見ることが出来ます。
視聴期限はありません。
価格：
１２，１００円（税込）
お支払方法：
クレジットカード（paypal）、銀行振込（前払）
銀行振込みの手数料は、御社負担になりますので、カード決済をお奨めします。
お申込方法：
- 下記ボタンをクリックいただくと、お申込みフォームに移ります。
- お申込み後、お支払いの案内画面に移ります。クレジットカード（paypal）を選択の方は、その画面の支払いボタンから決済ください。
- お申込み後、内容確認のメールも自動送信されます。お支払い方法（振込先口座など）は、そのメールにも書かれています。
- お支払いの確認後、視聴ＵＲＬとパスワードをメールにてお送りします。
- 以降は専用サイトで、ご覧ください。
- ※商品の性質上、返品・返金はできません。詳細はお申込みフォーム内の特定商取引法に基づく表記をご覧ください。
タイトル：DVDはこちら↓
地積規模の大きな宅地への改正とその概要【DVDセミナー】
仕様
DVD1巻（１６５分）＋レジュメ（本編１０６ページ・付属資料１５ページ）のPDFダウンロード
※DVDは郵送になりますが、レジュメはメールでお知らせするURLからのダウンロードになります。
価格：
１６，５００円（税・送料込）
お支払方法：
クレジットカード（paypal）、銀行振込（前払）
銀行振込みの手数料は、御社負担になりますので、カード決済をお奨めします。
お申込方法：
- 下記ボタンをクリックいただくと、お申込みフォームに移ります。
- お申込み後、内容確認のメールが自動送信されます。お支払い方法（振込先口座など）は、そのメールにも書かれています。
- お支払いの確認後、３営業日以内に商品を発送します。※ＤＶＤは郵送になりますが、レジュメはメールでお知らせするURLからのダウンロードになります。
- 以降は専用サイトで、ご覧ください。
- ※商品の性質上、返品・返金はできません。詳細はお申込みフォーム内の特定商取引法に基づく表記をご覧ください。
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