土地の適正評価がマスターできる実務手法【動画&DVDセミナー】

土地の適正評価がマスターできる実務手法

これは、相続案件を受けて最初の資料の名寄帳をもらってから土地評価額を算出するところまでの一連の手順をすべて解説したセミナーです。

いわば土地評価における基本手順であるため、作業を一つひとつこなしていくと適正な評価ができるような流れになっています。映像のセミナーですから何回でもじっくり視聴できます。

実務とは真っ白な紙に土地の図面を描くこと

評価通達も土地評価の専門書も、ほとんどが、下の図(数字も含む)が前提で、評価の解説をしています。この図はセットバックの例ですが、基本的にどの補正率も一緒です。

レジュメ

ただ、名寄帳やその後に入手する地図や謄本などの資料から読み取れるのは何平方メートルの土地と路線価くらいで、上図の道路幅員、間口や奥行などは書かれていません。

そもそもセットバックが必要かどうかもわからないし、接道状況もわからない、それは他の減価要因も同じです。

そうした状況から、上図のような絵(数字も含む)を完成させるために、必要な資料を法務局などから入手し、整理したら、それを確認するため現場調査を行い、その後は道路や都市計画に関する項目を役所で調べてきます。

ケースによっては、役所調査したものを現地に行って再度確認するフィードバックをしたり、資料を確認したりを繰り返して、真っ白だった紙に上図のような絵を描けるようになる。これが実務です。

この絵を描ければ適正な評価になっていき、描けなければ、高い評価額(無難な評価)に。とても大事なポイントです。

ほとんどの税理士の方は、これを苦手としているのではないでしょうか?

では、どうすれば描けるようになるのか?

 

案件の大小に関係なく一連の手順を踏む

それは、しっかりプロセスを踏むこと。適正な評価額を出すには、必ず通らなければならない手順があります。

それが下図です。

 

process

 

依頼者(お客さま)から最初にもらう資料は名寄帳か固定資産証明書のみ。この1つの書類から調査に必要な資料をあなたがすべて入手することになります。

法務局で公図、謄本、住宅地図、測量図などを入手し、その資料を読み込み準備をしたら現場調査で資料と現況とに違いがないかを調べます。

そのときに利用区分の確認や現地を測ることも必要で、それを終えると次に役所調査。

大事なのは道路種別を調べること。公道なのか私道なのか、そして認定幅員なども確認します。

通達には書いていませんが水道がとれるかどうかを確認することも重要です。

そして地目や利用区分を分けて評価単位を確定し、評価方針を決め、路線価方式なら路線価や地区の確認、画地調整率の適用を行い、自用地としての評価額を出します。

評価方針の決定後に倍率方式なら、評価倍率の確認、固定資産税評価額に倍率をかけて、自用地としての評価額を出します。

そして、状況によっては借地権割合など権利の評価を行って、ようやく相続税評価額を出すことができます。

その一つひとつは、とても重要な役割があり、どれも欠かせない作業です。

評価額は結果、そこに至るプロセスに注目!

自用地としての評価額を出す計算式は、「単価×地積」ですが、多くの方は資料を収集した後、前述した途中の工程を飛ばして、この式に数字を入れているのが現状です。

それでは、適正な評価を出せるはずがありません。

仮に今まで何も問題がなかったとすれば、それは偶然、事故が起きなかっただけです。

ですから、適正な評価額を出すには、そこに至るまでのプロセスがとても大事だということを理解してください。

なぜなら、プロセスをきちんと踏んだかどうかによって評価額は、いかようにも変わってきてしまうからです。

それがよく相続は10人に依頼すれば10通りの評価額が出ると言われる所以です。

であれば、こうしたプロセスに注力し、一つひとつの工程をしっかり身につけることが適正な評価の近道になります。

そして、評価額はこうしたプロセスの結果だということを認識し実務に取り組んでいただきたい、そういう思いを込めて開催したセミナーです。

それではその内容です。 全部で約11時間30分のセミナーですから以下の内容はほんの一部だと思ってください。

 

セミナーの内容(収録時間は11時間31分)

不動産関連法規(建築基準法と都市計画法など)

都市計画法上の区域・地域

土地評価のための基本的な不動産法規

土地評価と関連が深い「用途地域」

建築の規模を制限する「建ぺい率と容積率」

土地の価値を左右する「指定容積率と基準容積率」

土地評価に欠かせない「建築基準法上の道路」

土地の大半は道路に問題がある!まずは道路をしっかり押さえます。

頻繁に出てくる「42条2項道路 (みなし道路・セットバック)」

「位置指定道路(42条1項5号道路)」

必ず知っておくべき「接道義務とその他の道・通路」

・建築可能となる道路のフローチャート(※無道路地の関連あり)
・その他の道、通路(赤道、水路、植樹帯など※無道路地の関連あり)ほか

3つの重要調査

現地調査前の机上調査、資料と現地の相違の確認する現地調査、現地では見えない部分をあぶり出す役所調査のポイントを解説します。

入手資料を読み込む「机上調査」と実際に現場を見て調査する「現地調査」

・法務局で入手する公図、謄本、地積測量図、建物図面などの調査方法
・事前入手資料と現地の相違の確認
・地図では分かりにくい傾斜、段差、高低差などの調査
・間口、奥行、前面道路幅員の概測などの調査について ほか

過大評価を防ぐために重要な「役所調査」

・都市計画図、建築計画概要書などの図面入手方法や建築基準法上の道路の確認方法など
・不動産調査資料などのまとめ ほか

評価単位

「地目」「利用の単位」「土地の上に存する権利」この3つのポイントから正しい評価単位の分け方について事例を交えて解説します。

「評価の原則」と「地積」の判断

・縄延び・縄縮みがあるときの測量の判断は早めに!

現況によって判定する「地目」

・土地の評価上の区分
・地目の認定 ほか

「地目別」評価の例外とは

・財基通7 なお書きについて
・2つ以上の地目からなる一団の土地

「田・畑」の評価単位

・田、畑の評価分類と評価単位
・その具体例

「山林・雑種地」の評価単位

・山林の評価分類と評価単位
・一団の雑種地とは?

「宅地」の評価単位 ~自己利用の場合~

・2つの筆が一体となって1つの建物敷地として使用してる場合の評価単位
※倍率地域の宅地は要注意
・自己の居住用建物と事業用建物がある場合の評価単位
・自宅、奥に畑がある場合と手前に少し畑があるの場合
・手前に月極駐車場、奥に自宅がある場合
※自宅への専用通路がある場合
・手前に月極駐車場、奥に自宅がある場合
※自宅への専用通路がない場合
・使用貸借の場合 ほか

「所有者以外の者が利用する」宅地の評価単位

・アパートと入居者専用駐車場の場合
・自宅とアパートがある場合
※土地建物すべて被相続人所有の場合
・平屋の貸家が複数棟建ち並んでいる場合 ほか

「取得者ごとの評価」と「不合理分割」

・取得者ごとの評価と不合理分割の具体例

権利の評価

土地の上に存する権利

・土地の上に存する権利の評価上の区分
・借地権 ほか

借地借家法が適用される「建物」とは

建物の「所有を目的とする」とは

評価方法の確定

土地評価の流れと倍率評価  動画で見れます↓

路線価方式による土地評価

画地調整率

「中間画地」の評価〜奥行補正率〜

「角地」の評価〜側方路線影響加算率〜

「二方路画地と四方路画地」の評価~二方路線影響加算率~

「間口狭小・奥行長大画地」の評価~間口狭小補正率・奥行長大補正率~

「不整形地」の評価~不整形地補正率~

「無道路地」の評価

調査しないと判明しない「都市計画道路予定地」

「セットバックを要する宅地」の評価

「私道」の用に供されている宅地

1画地で「容積率」が異なる場合

「がけ地」の評価~がけ地補正率~

「利用価値が著しく低下している」土地の評価~概要と事例~

土地は敷地や道路だけに限らず周辺環境もしっかり見抜く必要があります。

・隣地との高低差、騒音、振動の激しい・地盤の凹凸のある土地 ほか

・不動産の価格形成要因と路線価との関連
(一般的要因・地域要因・個別的要因など)

・高低差のある宅地、鉄道走行音(騒音)ある宅地の具体的な評価例 ほか

評価事例

とくに重要な減価要因を評価ポイント・確認資料・具体例・付属資料の4点から見抜いていきます!

セットバックを要する宅地の評価事例

双方後退と一方後退は役所によって異なる。後退しなくてもいい道路もある ほか
(評価ポイント・確認資料・具体的評価例・付属資料)

赤道(あかみち)が介在する宅地の評価事例

赤道と無道路は切っても切り離せない! ほか
(評価ポイント・確認資料・具体的評価例・付属資料)ほか

都市計画道路予定地の評価事例

都市計画道路図面はコピーや撮影が不可、ではどうする? ほか
(評価ポイント・確認資料・具体的評価例・付属資料)

無道路地の評価事例

幅員4m以上の道路に間口2m接していても接道義務違反? ほか
(評価ポイント・確認資料・具体的評価例・付属資料)

私道の用に供されている宅地の評価事例

公衆用道路と固定資産税、未分筆の道路について ほか
(評価ポイント・確認資料・具体的評価例・付属資料)

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価事例

役所調査での都市計画図などが重要なポイント ほか
(評価ポイント・確認資料・具体的評価例・付属資料)

高圧線下地にある土地の評価事例

・区分地上権に準ずる地役権(付属資料あり)

・高圧線下地の確認作業
(登記簿・公図・住宅地図・地役権設定契約書・現地・電力会社でのそれぞれの確認方法)

・区分地上権に準ずる地役権の土地評価(地役権者)

・区分地上権に準ずる地役権が設定されている土地の評価(土地所有者側)

・高圧線下地の具体的な評価例
(評価ポイント・確認資料・具体的評価例・付属資料)

 

以上、ページの関係で書ききれませんが、全部で11時間30分のセミナーなので、この他にもまだまだあります。

(2015年6月,11月,2016年2月,7月,12月収録)

セミナーを視聴して得られること

適正な評価方法が分かります

土地評価の入口から出口までの一連の流れに焦点を絞ったものですので、断片的な知識ではなく、完全に実務に沿った適正な評価方法がわかります。

減価要因の見落とし(ミス)をしなくて済みます

判断に迷う減価要因や頻繁に出てくる補正率については、とくに時間を割いて解説しています。 また、机上調査、現地調査、役所調査を正しい手順で行うことで過大評価は防げます。 その結果、高い評価スキルが身につくようになります。

評価作業を効率よくする資料が入手できます

とくに役所は評価作業を効率的に進めるための図面や資料が多く保管されています。それがどのような状況で役立つのかを詳しく説明。もちろん、その入手先も一覧表で紹介します。

評価事例もたくさん聴けます

相続に特化した講師が15年間の実務の中で経験して気づいたこと、失敗してはじめて知り得たものなどを惜しみなく公開しています。積み上げてきた実務情報をすぐに学べますから、とても価値は高いです。

土地評価の不安や悩みを解消できる

財産評価基本通達、不動産関連法規、各種調査方法を重点的に取り上げて、税理士の悩みを解消するための内容構成になっています。
さらに要注意な項目については、講師がホワイトボードに書いて補足し丁寧に説明しています。

土地の適正評価のポイント

内容から土地評価の流れと倍率評価について以下の動画で一部説明しましたのでご覧ください。

 

 

土地評価の正しいプロセスに沿って学ぶことで、適正な評価ができる「判断力」、過大評価を防ぐのに必要な「基礎知識力」、減価要因を探す「調査力」が身につくようになります。

どちらも映像のセミナーなので、いつでも見ることができます。動画セミナーはパソコンだけでなくスマートフォン、タブレットからも可能です。

動画セミナーのイメージ

レジュメは150ページ以上、写真・資料も豊富に掲載!

レジュメ

セミナーを視聴したお客さまの声

東京都 税理士事務所の所長 様より 男性

実務に沿った内容で、とても分かりやすかったです。
プロセスの大切さを意識していきます。

埼玉県 税理士事務所の所長 様より 男性

今までは評価を甘く見ていた感がありました。
最終的に評価額を出すところまで写真や資料を使って丁寧に説明してくださり大変参考になりました。

静岡県 税理士事務所の所長 様より 男性

調査にしても通達にしても、今まで見えてなかったところが多く、とても良い機会になりました。
とくに評価事例は参考になり、実務経験からの貴重なお話しに関心しました。
ありがとうございました。

講師

税理士・不動産鑑定士 佐藤健一

税理士・不動産鑑定士 佐藤健一(税理士法人JPコンサルタンツ)

相続財産で大きな比率を占める不動産の評価に強い。
税理士と不動産鑑定士という2つの分野の専門知識を駆使し、通達などの画一的な評価に依存することなく、独自の価格形成理論を持つ。 著書や講演多数。

1995年、中央大学商学部会計学科卒業
1998年、税理士登録
2003年、不動産鑑定士登録
佐藤健一税理士・不動産鑑定士事務所開業
2005年、国土交通省地価公示評価委員委嘱
2006年、千葉県地価調査鑑定評価員委嘱
国税庁土地精通者委嘱
行政書士登録
2010年、固定資産税評価員委嘱
2012年、税理士法人JPコンサルタンツ所属

講師の著書とセミナー実績

著書

佐藤健一税理士・不動産鑑定士の著書

セミナー講師実績

相続メディアサービス
東京アプレイザル
エヌピー通信社
ビズアップ総研
相続アドバイザー協議会
千葉県税理士会
全日本不動産協会
東京都不動産協会 ほか

価格とお申込み

タイトル:

土地の適正評価がマスターできる実務手法【動画セミナー】

ご提供方法:

当社専用URLでの動画配信(11時間31分)+レジュメ(本編137ページ・付属資料23ページ)のPDFダウンロード。
動画はブラウザ上で、何時でも何処でも、好きな時にご覧いただけます。
また何回でも見ることが出来ます。

視聴期限はありません。

価格:

55,000円(税込)

本日お申込みの場合はこの価格ですが、サーバーの負担増により近く値上げする可能性があります

お支払方法:

クレジットカード(paypal)、銀行振込(前払)

銀行振込みの手数料は、御社負担になりますので、クレジットカードをお奨めします。

お申込方法:

  • 下記ボタンをクリックいただくと、お申込みフォームに移ります。
  • お申込み後、お支払いの案内画面に移ります。クレジットカード(paypal)を選択の方は、その画面の支払いボタンから決済ください。
  • お申込み後、内容確認のメールも自動送信されます。お支払い方法(振込先など)は、そのメールにも書かれています。
  • お支払いの確認後、視聴URLとパスワードをメールにてお送りします。
  • 以降は専用サイトで、ご覧ください。
  • ※商品の性質上、返品・返金はできません。詳細はお申込みフォーム内の特定商取引法に基づく表記をご覧ください。

 

申込

 

タイトル:DVDはこちら↓

土地の適正評価がマスターできる実務手法【DVDセミナー】

仕様

DVD5巻(11時間31分)+レジュメ(本編137ページ・付属資料23ページ)のPDFダウンロード
※DVDは郵送になりますが、レジュメはメールでお知らせするURLからのダウンロードになります。

土地の適正評価がマスターできる実務手法

価格:

価格改定しました!

77,000円(税・送料込)

59,400円(税・送料込)

本日お申込みの場合はこの価格ですが、価値の見直しや原材料などから近く値上げする可能性があります

お支払方法:

クレジットカード(paypal)、銀行振込(前払)

銀行振込みの手数料は、御社負担になりますので、クレジットカードをお奨めします。

お申込方法:

  • 下記ボタンをクリックいただくと、お申込みフォームに移ります。
  • お申込み後、クレジットカードを選択の方は、後ほど決済リンクをメールいたします(銀行振込の方は次↓に進みます)。
  • お申込み後、内容確認のメールも自動送信されます。お支払い方法(振込先口座など)は、そのメールにも書かれています。
  • お支払いの確認後、3営業日以内に商品を発送します。※DVDは郵送になりますが、レジュメはメールでお知らせするURLからのダウンロードになります。
  • ※詳細は特定商取引法に基づく表記をご覧ください。

 

申込

 

他のセミナーでは触れないところまで深く学べます!