不動産調査の目的は適正な土地評価を行うためですが、実はもう一つ目的があります。それは遺産分割を公平に行うためです。
調査が疎かだと評価額だけではなく遺産分割にまで影響を及ぼし納税者にとっては二重苦。そうならないために、この２つ（不動産調査と遺産分割）はセットという思考が学べ、その具体的なポイントがわかります。
不動産調査なくして遺産分割はできない
相続人にとって遺産分割の時に土地にマイナス要因があることを、知っているのと知らないのとでは天地の差です。
とくに建築できない要因があったり、上下水道が取り出せないなどインフラにも影響がでるのであれば尚更。
不動産調査とは評価対象地のマイナス要因の有無を浮き彫りにすることですから、本来なら遺産分割の前に調査行う必要があります。
ただ、よく聞く話では、相続人に「遺産分割が決まったらご連絡ください」と対応している現状が散見されます。
現場調査や役所調査など（不動産の）各種調査を重要視するのは、結果として評価額だけでなく相続全体に関わることだからです。
（インフラも含めた）不動産調査ができるようになると適正な評価と円満な遺産分割ができ、顧客から信頼されて、お互いの悦びも大きくなります。
遺産分割のトラブルを防ぐためにも
相続の最終ゴールは円満な遺産分割。
昨今は情報が無料で手に入り権利意識も強い現代では年々揉めるケースが増えています。
遺産分割がまとまらないで調停や審判までおこったものは統計に出ていますが、もう一つ、隠れた問題があります。
それは、遺産分割後のトラブル。
代表的なのが無道路地や水道が取れないなどいわゆる建築ができない土地を知らずにもらった相続人です。
大抵は相続後に土地を売却したり、建て替えするといった時に欠陥があることが判明。
とくに評価対象地に私道（位置指定道路）がある場合は要注意です。なぜ注意が必要なのかを解説している動画をご覧ください。
ただ、もうその時は、あとの祭りといった状況ですが、相続税申告のさいに事前に不動産調査をしっかりしていれば、後々のトラブルは防げたものが多いです。
一般的には適正な評価額を算出するために不動産調査を行いますが、同時に遺産分割においてもトラブルを起こさないという側面もあることもしっかり覚えてもらいたい。
それだけに不動産調査は、欠かせないものであり、絶対に疎かにできないもの。
それらを知ってもらいたく企画したのがこのセミナー。
内容（収録時間：2時間24分）
名寄帳から公図・住宅地図を入手する
・地番と住所の違いを知る
・公図を読むとは何か
・名寄帳に私道が記載されない理由
・名寄帳にない私道の謄本を確認する
公道より私道の方がリスクが高い
実は土地評価で実務が複雑になるのは私道が絡んでるケース。
複雑なだけに、不動産調査でも一枚上手の調査が求められます。
そこでのキーワードは位置指定道路（42条1項5道路）・2項道路（セットバック）、片隅きり（片側だけの隅切り）。
まずはこの3つの調査方法を重点的にお伝えします。
現場にいかなければわからない道路問題
・公道と私道の違いを知る
・２項道路と２項外通路とは何か
・位置指定道路とは何か
・旧43条但し書き道路とは何か
上下水道で土地の価値が変わる
法令上は売却して建て直しができるが、実際はインフラ（上下水道など）に縛りがあり現代の生活水準に比べると劣るため市場での資産価値（時価）と財産評価上（国税ルール）の評価で相違が出てしまうケースは多いです。
こうした時はどう調整すればいいのか？を調査方法も含めて知っておく必要があります。
土地利用区分の判断はいかにすべきか
・一団の６戸の貸家は広大地？
・倉庫の貸宅地は広大地？など
インフラ調査なくして遺産分割はできない
資産価値（時価）と財産評価上（国税ルール）で相違が出るケース
・水道の本管取り出しができない私道の水道は私設埋設管？
・下水がない土地は不動産価値が著しく下がり買い手がつかない？
・私道の位置指定道路はなぜ要注意なのか？
・２項道路（行き止まり道路）はほぼ私設埋設管など
無道路地があった場合、遺産分割はどうするか？
遺産分割の前に調査をして問題のある土地を含め現状を伝えれば（どちらにしても土地評価は行うのだから）申告後のトラブルを回避できます。
無道路地になるのは接道義務を満たさない土地ですが、その背景はさまざまです。
どのような背景で無道路地になるかが分かると調査が進めやすくなるのでそのコツをお教えします。
相続時精算課税の申告に土地評価は必須
・土地評価で見落とすセットバックの正確な地籍測量
・セットバック済と要セットバック
・土地評価で見落とす無道路地の調査
（2014年7月10日セミナーにて収録）
約２時間半のセミナーですので、内容はとても濃いです。
一枚上手の不動産調査が学べます
遺産分割にも連動した土地評価の不動産調査が学べます
土地評価と遺産分割に必要な不動産調査の実務に触れられるので、適正な評価方法がわかり、遺産分割後のトラブルも同時に防げます。
調査実務のプロセスが身につきます
公図による机上調査や道路の調査方法の細かな説明で減価要因に気づけるようになります。とくに私道は実際の資料と写真を使って事例を詳解するので実務ですぐに活かせます。
希少な水道や下水などインフラの調査方法がわかります
私道の下を通っている水道管は私設管と呼ばれ、私道の持分者で共有されているもの。実はこの許可をもらう時にトラブルが多いです。事前に水道や下水のインフラ調査を公開しますので知っておいてよかったと感じます。
相続税（国税ルール）と遺産分割（市場価値がメイン）の違いと実務の対応がわかります。
セミナーを視聴したお客さまの声
神奈川県 税理士法人の代表 様より 男性
今まで、どちらかと言えば評価額に気を取られてましたが、 調査はお客さまの相続全体に関わることなんだと気がつきました。
上下水道などのインフラ調査についても大変参考になりました。
講師
江里口吉雄（相続士・相続支援ネット代表）
土地評価実務の第一人者。全国の税理士事務所の土地評価支援業務を展開中。
『ガイアの夜明け』取材協力。『週刊現代』『エコノミスト』掲載。
『住宅新報』『納税通信』『FPジャーナル』等掲載など多数。
ミサワホーム・積水ハウス・旭化成ホーム・生命保険会社等で相続関連の講演多数。
NPO法人日本相続士協会代表理事。
不動産調査の基本を徹底的に説明する話法は他の追従を許さないほど定評がある。
価格とお申込み
タイトル：
税理士に必須の！遺産分割と土地評価の不動産調査実務【動画】
ご提供方法
・専用サイトでの動画配信
・収録時間：２時間２４分
・レジュメ：カラー２０ページ・ＰＤＦダウンロード。
・再生スピードの調整可能（0.75～2.0倍）
・視聴期限はありません。
価格：
通常価格 １４,３００円（税込）
⇒ ９,９００円（税込）
※９月３０日までの決算大特価・限定５本 ⇒ 残り２本
※このセミナーは、ほんの一部、広大地評価の内容（約15分）が収録されていますが、土地を評価する考え方の面では今でも勉強になります。
タイトル：
税理士に必須の！遺産分割と土地評価の不動産調査実務【ＤＶＤ】
ご提供方法
・ＤＶＤ１巻
・収録時間：２時間２４分
・レジュメ：カラー２０ページ・ＰＤＦダウンロード。
価格：
通常価格 １６,５００円（税・送料込）
⇒ １２,１００円（税・送料込）
※９月３０日までの決算大特価・限定５本 ⇒ 残り２本
※このセミナーは、ほんの一部、広大地評価の内容（約15分）が収録されていますが、土地を評価する考え方の面では今でも勉強になります。
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不動産調査の有無は評価額だけでなく相続全体に影響を及ぼします。