私道を見落とすケースがなぜ多いのか!

なぜ私道を見落とすケースが多いのか!

seminarvigator(セミナービゲーター)の久保木です。今回は私道に関する記事です。

評価対象地に私道があったら要注意!

建築基準法上の道路には公道もあれば私道もあり、圧倒的に土地評価で様々な問題を抱えているのは私道です。

評価対象地に私道があったら要注意!

それは現地を確認しただけでは、その問題に気づかないからです。

1つの例として、公図上は1筆で、登記面積が100m2の土地があります。

現地に行って確認しても、そのように見えますので、何の疑いようもありません。

先ほど要注意と言ったのは、こうした公図では1筆の土地でも、実はその中に道路(私道)が含まれているケースがよくあるからです。

人の目では、この土地が何m2なのかというのはわかりませんので、登記面積を信じて敷地だけで100m2だと思い込んでしまう。

ですから土地の一部を道路に提供していても気づかずに見逃してしまうんですね。

では、なぜ見逃してしまうのか?

それは、現場で敷地面積を測らないから。

現場を測れば、杭がどこにあるのかがわかり100㎡というのは、私道を含めた面積であることに気がつきます。

このケースでは敷地を測ると60m2しかないことがわかります。

あれ、おかしいな?となり、縄縮みかな?いや、待てよ(←ここが重要)、前面道路(私道)を測ってみよう。

すると私道が40m2あることがわかります。その結果、60m2+40m2=100m2で、なるほど、道路提供しているんだな。という具合になります。こんな感じです↓

私道

道路提供していることに気づくかどうかで評価額は、かなり違ってきます。

仮に路線価50万円だとすれば、40m2で(50万円×40m2×0.3(私道減価))600万円。こんなに差が出てしまうのです。

登記面積の50%を道路に提供しているという事例も決して少なくありません。

こうした私道の見落としに気づかないのを防ぐために開催した

「無道路地・私道・不整形地の評価」セミナーで詳しく解説しています。

 

以上、なぜ私道を見落とすケースが多いのかについてご説明しました。
ご参考になれば、何よりです。

 

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