必ずマスターしておきたい!無道路地・私道・不整形地の評価

必ずマスターしておきたい!無道路地・私道・不整形地の評価

無道路地・私道・不整形地の評価方法は知っていても、実務において気づかないケースが多いです。なぜ減価要因に気づかないのか。それは判断の仕方を誰も教えてくれないからです。このセミナーDVDでは通達概要や計算例ではなく「判断の仕方」や「調査方法」を教えます。

知識と実務の違い

無道路地・私道・不整形地は、評価対象地においてもよく出てくる減価要因で、例えば無道路地とは「道路に接しない宅地(接道義務を満たさない宅地を含む)」と定義されてます。

このカッコ書き中の接道義務とは、建築基準法(第43条1項)の「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」を指し、また2m以上接していても、その道路が「建築基準法上の道路」でなければ接道義務を満たすことはできないとされています。

こうしたことから判断するポイントは「建築基準法上の道路」に「2m以上接する」となり、この2つを同時に満たしていなければ無道路地ということです。ここまでは、専門書などを読めば「知識」でわかると思います。

それでは「建築基準法上の道路」に「2m以上接する」は、どうすれば判明するでしょうか。

ここから先が、どこに行って何を調べれば判断できるという実務になるのです。

専門書に書いてあるのは、接道義務を満たしてない無道路地は、このように補正し評価するという結果のみで、残念ながら、こうした判断方法は載ってないと思います。これは「私道」の見分け方についても同じことがいえます。

これで判断方法は誰も教えてくれなかった理由が、すこし分かったのではないでしょうか。

それでは、このセミナーの内容をご説明します。

 

セミナーの内容

1.実務で必要な知識は道路種別のみ

建築基準法の中でとくに重要で、土地評価に大きな影響を与えるのが道路規定です。

この建築基準法上の道路を「道路種別(道路の扱い)といい、土地評価では必ず理解しておく必要があります。なぜならこの種別を知らないと判断するのに必要な調査ができないからです。

道路種別は数多くありますが、その中でも最も重要な3点を中心に説明します。この3つが土地を適正に評価する鍵です。

2.道路種別は役所で調べる

道路知識は重要ですが、それだけでは無道路地や私道を判明することはできません。

評価対象地がどの道路種別に該当するのかを役所で確認しなければなりません。しかし役所といっても窓口が多数あります。

・道路種別を調べるにはどの窓口に行くか
・道路図面はどこの窓口で見れるか
・私道かどうかはどの窓口に行けばいいか など

それぞれの担当窓口を列挙し、確認方法を詳しく説明します。

3.役所調査を効率的に進める方法を知っておく

窓口の担当者に道路種別を聞くわけですが、その返答には独特な呼称があり、役所は民間サービスと違って聞かれたことしか答えないので、確認する内容を事前に決めておきます。

確認内容や入手する資料・図面、独特な呼称の意味・背景なども説明しますので、これを知っておくと役所調査を効率的に進めることができます。

ただ、このような情報は、実際に何度も役所調査をして得たものですので、行動(調査)して初めて身に付くものです。いま案件がある方は、すぐに実行してください。案件がなくても過去のもので行うことはできます。

4.私道か公道かは必ず現地や役所で確認する

私道は公図上で地番が付されてることが多く、固定資産税の関連資料では公衆用道路と記載があるので、机上で確認できることもありますが、以下のことから必ず現地や役所での調査が必要です。

・地番があっても譲地され公道になることがある
固定資産税の関連資料に公衆用道路と記載がない場合もある
・無番地でも公道とは限らない

これらを含め私道の評価を写真や図を見ながら説明します。

5.特定路線価を申請しない方が評価は下がる

行き止まりの道路は大半が私道のため、路線価がつきません。

私道に接道する土地を評価する場合、特定路線価を申請するのが慣例のようですが、特定路線価には相場があり、一番近くについてる路線価よりも1割前後低い価格で通知されるのが現状です。

しかし、ある評価の仕方と判断基準でその相場よりも評価が下がる方法があります。それを聞けば、一度通知されたら二度と取消しができない特定路線価がいかにリスキーであることに気がつくでしょう。

特定路線価を申請するか否かの判断基準を説明します。

6.評価の具体例で実務を体験する

実際に公図、住宅地図、路線価図、道路種別図の資料を使って実務シミュレーションを行います。まず評価対象地の公図地番を、住宅地図上で探します。慣れてない方は、探すのに少し時間がかかりますが、コツを掴む良い機会になると思います。

次にその対象地の前面道路は、どの道路扱いになるかを種別図で確認すると、この時点で無道路地か否かがほぼ分かります。 仮に無道路地だとして、その道路を路線価図で見てみると・・・意外なことに気がつくでしょう。

これを行うと重要なことが色々と見えてくるので、実務のときに大変役立ちます。

 

以上、このセミナーの内容を説明しました。

それでは、セミナーで得られるメリットを説明します。

メリット1:実務で必須の道路種別の知識が身につきます。

なぜ道路知識が土地評価に役立つのでしょうか?

それは、ほとんどの減価要因が道路に関連してるからです。どういうことかと言えば、土地自体に減価が生じるものは少なく、その多くは道路に関連してるものです。

例えば、無道路地も接道義務や建築基準法上の道路が減価のポイントになり、私道においても 行き止まりか通り抜けかで評価割合が変わってきます。これは偏に道路の性質が影響していて、他のセットバックや広大地、都市計画道路予定地などにも通ずることです。

この道路の性質こそ、セミナーで説明する道路種別になり土地評価で重要な役割をもつ知識が身につきます。

メリット2:道路種別はどこの窓口で調べるか分かります!

土地評価が苦手な方は、知識はあっても圧倒的に減価要因を探す調査力が弱いです。この調査力がまさに実務になるので、知識をつけるよりも調査力を高めることを優先しないといけないわけです。

なぜならば、知識ばかりが先行すると「頭で考えてから整理して次に…」となり、行動に移りにくくなるからです。

このセミナーを聞くことで「役所のどの課で何を調べる」という一連の流れがわかり、それを繰り返し行うことで迷わず無道路地や私道の判断ができるようになります。

メリット3:減価要因を見落とさずに済みます!

専門書では、通達概要や答えの決まった計算例にページを割いていますが、土地評価の実務というは、答えを覚えていれば評価ができるというものではありません。

顧客からもらった資料を読み込み、現地に行って調査し役所で確認する、こうした手順を漏れなく行った結果、適正な評価に到達します。

何も確認しないで評価すれば、減価要因を見落として過大評価になるのは当然のことです。無道路地や私道を見落とさない確認方法を細かく説明していきます。

メリット4:評価額を少しでも低くする要点に気がつきます。

実務を知ると「これは変だな」というポイントに数多く気が付きます。

例えば、路線価もその1つにあげられます。役所調査の段階で対象地の前面道路が「建築基準法上の道路ではない(法定外道路)」といわれることがありますが、路線価図をみるとその道路には路線価が付されています。その価格は、近隣の建築基準法上の道路に付されている路線価とほぼ同額です。

対象地の前面道路が「建築基準法上の道路ではない」とするとその土地には建物が建てられない、いわゆる再建築不可物件となります。

「建物が建てられない土地」と「建てられる土地」の価値が同等で良いのでしょうか。セミナーではこうした「時価」と「路線価」の乖離にも踏み込んでいきます。

メリット5:私道を評価対象にするか否かの判断が分かります。

土地評価に机上論は禁物ですが、私道はとくに要注意です。

公図の精度は高いのもあれば低いのもあり、固定資産税の関連資料に公衆用道路と記載されてるのもあれば未記載のもあります。土地評価に関連する資料は多岐にわたり、ほとんどが公的なものですが、現況と違う場合が多々あります。

公的な資料を鵜呑みにせず「土地評価は現況主義」この意識がとても大切なことを知ってください。現地での確認方法や役所調査での入手資料が分かると、自信を持って判断できるようになります。

メリット6:土地評価の知識よりも実務に役立ちます!

日頃から皆さんは専門書に目をとおし、研修・勉強会にも参加され熱心です。それは良いことですが、実際に「実務で役立った」「活用できた」のはどのくらいありますか。

「専門書で知った」「研修会で聴いた」など、その時は「なるほど、わかった」と思ったが、時間が経つにつれ忘れて使えなくなることが多いです。以下は大小限らず土地を評価するときに必ず行うもので、見ればお気づきのように実務とは言わば現場そのものです。

・法務局で公図や謄本を入手し、地積測量図を確認する
・公図と住宅地図を照合して評価対象地を特定する
・現地で土地や道路を測り写真を撮る
・現地で持参した資料と照合し地形や現況地目・高圧線の有無などを確認する
・役所で道路種別の確認や道路台帳を入手する
・計測した資料をもとに三角スケールを使って作図をする など

土地評価では、こうした実務に力点を置き、知識は最低限に留め、繰り返し行動し続けることで身に付きます。大切なことは、何をやるかではなく「何をやらないか」です。

以上、このセミナーで得られるメリットを説明しました。

それでは次に講師を紹介します。

講師

相続士 江里口吉雄

江里口吉雄(相続士・相続支援ネット代表)

土地評価実務の第一人者。全国の税理士事務所の土地評価支援業務を展開中。
『ガイアの夜明け』取材協力。『週刊現代』『エコノミスト』掲載。
『住宅新報』『納税通信』『FPジャーナル』等掲載など多数。
ミサワホーム・積水ハウス・旭化成ホーム・生命保険会社等で相続関連の講演多数。
NPO法人日本相続士協会代表理事

以上

 

 

だいぶ長くなりましたね・・・。
お読みいただき、ありがとうございます。それでは、最後に価格とお申込みについてです。

価格とお申込み

タイトル:

必ずマスターしておきたい!無道路地・私道・不整形地の評価

仕様:

DVD1巻(128分)+レジュメ16頁(資料付)
※DVDは郵送になりますが、レジュメはメールでお知らせするURLからのダウンロードになります。

無道路地・私道・不整形地の評価

価格:

15,120円(税・送料込み)

お支払方法:

paypal決済、銀行振込(前払

銀行振込みの手数料は、御社負担になりますので、カード決済をお奨めします。

お申込方法:

  • 下記ボタンをクリックいただくと、お申込みフォームに移ります。
  • お申込み後、カード決済を選択の方は、送信後にお支払いの案内画面に移ります(それ以外の方は次↓に進みます)。
  • お申込み後、内容確認のメールも自動送信されます。お支払い方法(振込先口座など)は、そのメールにも書かれています。
  • お支払いの確認後、3営業日以内に商品を発送します。※DVDは郵送になりますが、レジュメはメールでお知らせするURLからのダウンロードになります。
  • ※詳細はお申込みフォーム内の特定商取引法に基づく表記をご覧ください。

 

申込

 

無道路地や私道の判断に必要なのは、まず足を動かすことです。

このセミナーが、良い手助けになるでしょう。