相続税の申告による市街地周辺の農地や山林の評価は、財産評価基本通達に従うと時価を大幅に上回ってしまう可能性があります。現況によっては「宅地」ではなく「農地・山林」としてきちんと判断できる手順や方法をご説明します。
教科書通りにいかないのが土地評価
市街地の周辺にある農地や山林は、宅地になりきれていない土地が多く評価する場合に迷うことがあります。
その土地が財産評価通達にぴったりハマれば（よく例題にあるように）、計算式に数値を当てはめるだけなので簡単です。
ただ実際は、そのような土地ばかりではないため（むしろハマることの方が少ない）その計算式に持ってくるまでの判断が難しいです。
農地・山林を評価する３つのポイント
単価の振り幅が大きく面積も広い
市街地やその周辺農地、市街地山林の評価方法は、宅地と仮定して１㎡あたりの評価額を出しますが、その単価が高い方にある地域なのか、低い方にあるのかによって価格水準が大きく異なり、その差は１００倍くらいあります。
宅地と比べて農地や山林は面積が広いのが特徴ですから、単価を求める段階で判断を間違えると評価額にも多大な影響がでます。仮に１ケタ間違えると１千万円が１億円になってしまう、ここが農地や山林を評価するリスク（怖さ）です。
転用の有無で天地の差に
例えば、農地や山林に該当したら、それが路線価地域なのかどうか、次に倍率欄が比準または周比準かどうか、そして純農地なのか中間なのかといった感じで倍率表を見ながらそれぞれ進めていきます。
ただ、運悪く例外もあるのです。その例外とは何でしょうか？
それは農地法の転用許可の有無でこれがあると宅地として評価しなければなりません。
そして路線価地域や比準または周比準の山林であっても、宅地転用が見込めるのかどうかの判断は、傾斜の程度を把握する必要があります。
これは山林評価の最重要項目と言っても過言ではありません。
これらを知らないと落とし穴にハマるので、とても怖いのです。
こうした悩ましい確認作業や判断基準は調査の過程で随所に出てきます。
現況の確認と判断力
よく農地は倍率地域が多いから固定資産税評価明細書にある評価額に倍率を掛けて終わりでしょ？と認識している人がいます。名寄帳や謄本の資料を鵜呑みにしていれば、そんな考えになりがちです。
しかし、どの土地でも評価をするときは現況です。
実際に農地は、どんな地目に変身しているかわからないリスク（怖さ）が多々あるので、現地確認や調査は必須です。
市街地にある路線価地域は現地確認に行くけど、農地などの倍率地域は例外・・
ということではありません。
実際に現地へ行くと公募地目や課税地目に表記されているものと違うケースはよくあります。
例えば、課税地目が「田」でも現地は、ひもで枠が敷かれたものがいくつかあり、そこに数台の車が停められていて、これはどう見ても駐車場というように・・
最初の入り口で判断を間違えると、全ての評価額に大きな影響を与えてしまいます。
内容の一部（収録時間１６２分）
農地と土地評価
・農地評価の流れ
・農地の定義
・農地に係る関連法規
・農地の財産評価上の区分
・農地評価のための確認作業
・農地の評価方法 ほか
山林と土地評価
・山林評価の流れ
・山林の定義
・山林の財産評価上の区分
・山林の評価方法
・山林評価のための確認作業 ほか
農業用施設用地
・農業用施設用地の定義
・農業用施設用地の評価方法
・農業用施設用地の評価の流れ ほか
具体的評価例（レジュメのみに掲載）
・市街地山林と造成費の控除
・傾斜のある市街地山林
・農業用施設用地
・倍率地域に存する生産緑地
・形状から判断して宅地への転用が見込めない場合の評価（市街地山林）
・市街地農地と造成費の控除
・経済合理性から判断して宅地への転用が見込めない場合の評価（市街地山林）ほか
（2012年11月収録）
２時間半以上のセミナーでレジュメも本編と資料あせて８０ページもありますので、くれぐれもこの内容はほんの一部だと思ってください。
セミナーを聴いて得られること
畑かどうか迷った時でも、すぐに判断できる
被相続人が病気で入院していて畑仕事ができなくなり、長い間、休耕地になっているケースもあります。そんな時に畑かどうか迷ったら簡単なあることをすると一発で判断できます。
農地や山林の基準が正確にわかる
農地には一定のイメージはあるものの個人差もあると思います。単に農地や山林といっても人によって見方は色々。同じ土地でも農地と思う人もいれば、そうではないと言う人もいます。しかも通達では特に「農地」の定義付けを行なっていません。では、何を基準に農地と判断したらいいのでしょうか？この答えが分かります。
・農地、山林をどう評価するかの実践方法が具体的にわかる
・判断が難しい土地でも調査方法から分かりやすく解説するので、評価スキルが身につく
・実際の資料と現地写真を使って解説するので評価のプロセスがわかる（レジュメは本編58P・資料編30P）
・市街地山林・農地の豊富な事例
農地や山林を土地評価をする上で、知って良かったと気づくことがたくさんあります！
付属資料だけでも３０ページ、写真・資料を掲載！
講師
佐藤 健一（税理士・不動産鑑定士）
1998年税理士登録、2002年不動産鑑定士登録。相続財産で大きな比率を占める「不動産の評価」に強い。
税理士と不動産鑑定士という２つの分野の専門知識を駆使し、通達などの画一的な評価に依存することなく、独自の価格形成理論を持つ。
主な著書に『土地の税務評価と鑑定評価』（共著）『特殊な土地の財産評価』（共著）のほか、土地評価をテーマにした講演多数。
価格とお申込み
タイトル：
相続税評価に必要な！市街地周辺の土地評価【動画セミナー】
ご提供方法：
当社専用ＵＲＬでの動画配信（１６２分）＋レジュメ（本編５８頁・付属資料３０頁）のＰＤＦダウンロード。
動画はブラウザ上で、何時でも何処でも、好きな時にご覧いただけます。
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paypal決済、銀行振込。
銀行振込みの手数料は、御社負担になりますので、paypal決済（カード決済）をお奨めします。
お申込方法：
- 下記ボタンをクリックいただくと、お申込みフォームに移ります。
- お申込み後、お支払いの案内画面に移ります。paypal決済（カード決済）を選択の方は、その画面の支払いボタンから決済ください。
- お申込み後、内容確認のメールも自動送信されます。お支払い方法（振込先など）は、そのメールにも書かれています。
- お支払いの確認後、視聴ＵＲＬとパスワードをメールにてお送りします。
- 以降は専用サイトで、ご覧ください。
- ※商品の性質上、返品・返金はできません。詳細はお申込みフォーム内の特定商取引法に基づく表記をご覧ください。
市街地周辺の農地や山林のセミナーは滅多に見られません。