無道路地・私道・不整形地の評価方法は知っていても、実務において気づかないケースが多いです。
なぜ気づかないのか？それは判断の仕方を誰も教えてくれないからです。
このセミナーでは、通達概要や計算例ではなく判断の仕方・調査方法をお教えます。
知識と実務の違い
無道路地・私道・不整形地は、評価対象地によく出てくる減価要因で、例えば、無道路地とは「道路に接しない宅地（接道義務を満たさない宅地を含む）」と定義されてます。
↑このカッコ書き中の接道義務とは、建築基準法（第４３条１項）の「建築物の敷地は、道路に２m以上接しなければならない」を指し、また２m以上接していても、その道路が「建築基準法上の道路」でなければ接道義務を満たすことはできないとされています。
対象地で判断するポイントは「建築基準法上の道路」に「２m以上接する」となり、この２つのうち１つでも満たしていなければ無道路地ということです。ここまでは、専門書などを読めば「知識」としてわかると思います。
それでは「建築基準法上の道路」に「２m以上接する」は、どうすれば判明するでしょうか。
ここから先が、どこに行って何を調べれば判断できるという実務になります。
専門書に書いてあるのは、接道義務を満たしてない無道路地は、このように補正し評価するという結果のみで、残念ながら、こうした判断方法は載っていません。これは「私道」の見分け方についても同じ・・
これで判断方法は誰も教えてくれなかった理由が、すこし分かったのではないでしょうか。
それでは、このセミナーの内容をご説明します。
セミナーの内容
１.実務で必要な知識は道路種別のみ
建築基準法の中でとくに重要で、土地評価に大きな影響を与えるのが道路規定。
この建築基準法上の道路を「道路種別（道路の扱い）といい、土地評価では必ず理解しておく必要があります。なぜならこの種別を知らないと調査ができないからです。
道路種別は数多くありますが、その中でも重要な３点を中心に説明します。この３つが土地を適正に評価する鍵です。
２.道路種別は役所で調べる
道路の知識は必要ですが、それだけでは無道路地や私道を判明することはできません。
評価対象地がどの道路種別に該当するのかを役所で確認します。ただ、役所といっても窓口が多数あります。
・道路種別を調べるにはどの窓口に行くか
・道路図面はどこの窓口で見れるか
・私道かどうかはどの窓口に行けばいいか など
それぞれの担当窓口を列挙し、確認方法を詳しく説明します。
３.役所調査を効率的に進める方法を知っておく
窓口の担当者に道路種別を聞くとき、相手からの返答には独特な呼称があり、役所は民間サービスと違って聞かれたことしか答えないので、確認する内容を事前に決めておきます。
確認内容や入手する資料・図面、独特な呼称の意味・背景なども説明しますので、これを知っておくと役所調査を効率的に進めることができます。
ただ、このような情報は、実際に何度も役所調査をして得たものですので、行動して身に付くもの。いま案件がある方は、すぐに実行してください。案件がなくても過去のものでできます。
４.私道か公道かは必ず現地や役所で確認する
私道は公図上で地番が付いていることが多く、固定資産税の関連資料では公衆用道路と記載があり机上で確認できます。ただ、以下のことから必ず現地や役所での調査が必要です。
・地番があっても譲地されて公道になることがある
・固定資産税の関連資料に公衆用道路と記載がない場合もある
・無番地でも公道とは限らない
これらを含め私道の評価を写真や図を見ながら説明します。
５.特定路線価を申請しない方が評価は下がる
行き止まりの道路は大半が私道のため、路線価がつきません。
私道に接道する土地を評価するさい、特定路線価を申請するのが慣例のようですが、特定路線価には相場があり、一番近くについてる路線価よりも１割前後低い価格で通知されるのが現状です。
ただ、ある評価のやり方と判断基準で、その相場よりも評価が下がる方法があります。申請したら取消しができない特定路線価がいかにリスキーであることに気がつくでしょう。
特定路線価を申請するか否かの判断基準を説明します。
６.評価の具体例で実務を体験する
実際に公図、住宅地図、路線価図、道路種別図の資料を使って実務シミュレーションを行います。まず評価対象地の公図地番を住宅地図で探します。慣れてない方は、探すのに少し時間がかかりますが、コツを掴む良い機会になると思います。
次にその対象地の前面道路は、どの道路種別になるかを図で確認すると、この時点で無道路地か否かがほぼ分かります。 仮に無道路地だとして、その道路を路線価図で見てみると・・・意外なことに気がつくでしょう。
以上、このセミナーの内容を説明しました。
2時間を超えるセミナーですから、この内容はごく一部だと思ってください。
※2015年11月収録
それではセミナーで得られるメリットをご説明します。
メリット１：実務で必須の道路種別の知識が身につきます。
なぜ道路の知識が土地評価に役立つのでしょうか？
それは、ほとんどの減価要因が道路に関連してるからです。実際、土地自体に減価が生じるのは少なく、その多くは道路に関連してるもの。
例えば、無道路地も接道義務や建築基準法上の道路が減価のポイントになり、私道においても 行き止まりか通り抜けかで評価割合が変わってきます。これは道路の性質が影響していて、他のセットバックや都市計画道路予定地などにも通ずること。
この道路の性質こそ、セミナーで説明する道路種別になり土地評価で重要な役割をもちます。
メリット２：道路種別はどこの窓口で調べるか分かります！
土地評価が苦手な方は、知識はあっても圧倒的に減価要因を探す調査力が弱いです。調査力がまさに実務になるので、知識をつけるよりも調査力を高めることが優先になります。
セミナーを聞くことで「役所のどの課で何を調べる」という一連の流れがわかり、繰り返し行うことで迷わず無道路地や私道の判断ができるようになります。
メリット３：減価要因を見落とさずに済みます！
専門書では、通達概要や答えの決まった計算例にページを割いていますが、実務というは、答えを覚えていれば評価ができるというものではありません。
顧客からもらった資料を読み込み、現地に行って調査し役所で確認する、こうした手順を漏れなく行った結果、適正な評価に到達します。
調査や確認をしないで評価すれば減価要因を見落とすのは当然。無道路地や私道を見落とさない確認方法を細かく説明していきます。
メリット４：実務の要点に気がつきます。
実務を知ると「これは変だな」というポイントに気がつきます。
例えば、路線価もその１つ。役所調査で対象地の前面道路が「建築基準法上の道路ではない（法定外道路）」といわれることがあります。ただ、路線価図をみるとその道路には路線価がついています。その価格は近隣の建築基準法上の道路についている路線価とほぼ同額。
対象地の前面道路が「建築基準法上の道路ではない」とすると、その土地には建物が建てられない、いわゆる再建築不可物件となります。
「建物が建てられない土地」と「建てられる土地」の価値が同等でいいのでしょうか？セミナーではこうした「時価」と「路線価」の乖離にも踏み込んでいきます。
メリット５：私道を評価対象にするか否かの判断が分かります。
土地評価に机上論は禁物ですが、私道はとくに要注意！
公図の精度は高いのもあれば低いのもあり、固定資産税の関連資料に公衆用道路と記載されてるのもあれば未記載のもあります。土地評価に関連する資料は多岐にわたり、ほとんどが公的なものですが、現況と違う場合が多々あります。
公的な資料を鵜呑みにせず「土地評価は現況主義」を知ってください。現地での確認方法や役所調査での入手資料が分かると、自信を持って判断できるようになります。
以上、このセミナーで得られるメリットを説明しました。
セミナー当日の風景
当日は満員！多くの方が熱心に学び好評でした
それでは次に講師を紹介します。
講師
江里口吉雄（相続士・相続支援ネット代表）
土地評価実務の第一人者。全国の税理士事務所の土地評価支援業務を展開中。
『ガイアの夜明け』取材協力。『週刊現代』『エコノミスト』掲載。
『住宅新報』『納税通信』『FPジャーナル』等掲載など多数。
ミサワホーム・積水ハウス・旭化成ホーム・生命保険会社等で相続関連の講演多数。
NPO法人日本相続士協会代表理事
以上
だいぶ長くなりましたね・・・。
お読みいただき、ありがとうございます。それでは、最後に価格とお申込みについてです。
価格とお申込み
タイトル：
必ずマスターしておきたい！無道路地・私道・不整形地の評価【動画セミナー】
ご提供方法：
当社専用ＵＲＬでの動画配信（128分）＋レジュメ16ページ（PDF）をダウンロード。
動画はブラウザ上で、何時でも何処でも、好きな時にご覧いただけます。
また何回でも見ることが出来ます。
視聴期限はありません（無期限）。
価格：
１３，２００円（税込）
お支払方法：
クレジットカード（paypal）、銀行振込（前払）。
銀行振込みの手数料は、御社負担になりますので、クレジットカード（paypal）をお奨めします。
お申込方法：
- 下記ボタンをクリックいただくと、お申込みフォームに移ります。
- お申込み後、お支払いの案内画面に移ります。クレジットカード（paypal）を選択の方は、その画面の支払いボタンから決済ください。
- お申込み後、内容確認のメールも自動送信されます。お支払い方法（振込先口座など）は、そのメールにも書かれています。
- お支払いの確認後、視聴ＵＲＬとパスワードをメールにてお送りします。
- 以降は専用サイトで、ご覧ください。
- ※商品の性質上、返品・返金はできません。詳細はお申込みフォーム内の特定商取引法に基づく表記をご覧ください。
ＤＶＤはコチラ↓
仕様：
ＤＶＤ1巻（128分）＋レジュメ16頁（PDF）
※ＤＶＤは郵送になりますが、レジュメはメールでお知らせするURLからのダウンロードになります。
価格：
１６，５００円（税・送料込）
動画版のほうがお得です！
お支払方法：
クレジットカード（paypal）、銀行振込（前払）。
銀行振込みの手数料は、御社負担になりますので、クレジットカード（paypal）をお奨めします。
お申込方法：
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- お支払いの確認後、５営業日以内に商品を発送します。※ＤＶＤは郵送になりますが、レジュメはメールでお知らせするURLからのダウンロードになります。
- ※詳細は特定商取引法に基づく表記をご覧ください。
無道路地や私道の判断に必要なのは、まず足を動かすことです。
このセミナーが、良い手助けになるでしょう。