地目と地積の判定基準とは

土地評価には、いくつかの基本事項がありますが、その中でも地目や地積の判断はスタートラインです。実務においては、意外と落とし穴がありますので、しっかり見極める必要があります。地目の種別と内容も説明します。

土地の評価地目

土地は物理的に連続しています。これを人為的に区切って地番や住居表示を付したり、権利態様によって様々な利用がなされているわけです。土地を評価するに当たっては、評価する土地を特定しなければなりません。

例えば、隣り合っている土地であっても片方は建物の敷地、もう片方は畑などの場合は、その用途が違うため、別個の土地として評価することになります。

この用途のことを地目といい、地目は評価時点の現況に応じて判定します。土地登記事項や固定資産税上の課税地目と異なる場合もありますので、必ず現況の確認を行ってください。

財産評価基本通達では、次の９種類に地目を分類しています。

建物の敷地およびその維持若しくは効用を果たすために必要な土地

農耕地で用水を利用して耕作する土地

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

耕作の方法によらないで雑草、灌木類の生育する土地

家畜を放牧する土地

灌漑用水でない水の貯溜池

鉱泉（温泉を含む）の湧出口及びその維持に必要な土地

上記のいずれにも該当しない土地　駐車場・ゴルフ練習場など

地積とは土地の面積のこといいます。相続税および贈与税の計算の基礎となる土地の評価に当たっては、地積は評価時点における実際の面積によります。

実際の面積が、公簿地積や固定資産税評価上の面積と異なることも多いので注意です。

このような場合には土地家屋調査士に測量を依頼したり、航空写真や地図ソフトから概測したり、その地域の平均的な縄延び（なわのび）率を使うなどなんらかの工夫が必要です。

とくに、相続の場合で土地家屋調査士に測量を依頼する場合には、測量にかかる時間も考慮する必要があることから実際の面積の把握は、相続開始後の早い段階でチェックしたいものです。

以上、地目と地積の判定基準について説明しました。

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