土地評価に欠かせない!役所調査の実務要点【動画セミナー】

動画セミナー役所調査の実務要点

いろいろ学んでいるのに、どうして減価要因に気づかないのだろう?こう思ったら、このセミナーを聴いてください。専門書に書かれてるのは財産評価基本通達を要約した減価要因の解説であって、どうすればそれを探すことができるかは記載されてないことに、気づくはずです。土地評価には欠かせない大事な役所調査。その実務要点を説明した希少なセミナーです。

どんな方に役立つセミナーか

このセミナーは、これからもっと相続税申告に取り組みたい方、減価要因に気づく方法を知りしたい方、そして今現在、土地の評価方法に 不安がある方、全ての方に、真っ先に聴いてほしいセミナーです。

それは、このセミナーが、過大評価を防ぎ、顧客対して余分な納税をさせないための最も大事なポイントを、分かりやすく説明しているからです。大きな特徴が2つあるのでご説明します。

特徴1.役所調査の重要性が分かります

なぜ土地評価に役所調査が必要なのか?それは土地の減価要因を見つけるためです。

このセミナーは業界内で説明されてる内容とは異なり、もっと実務で活用できるレベルで説明します。どういうことかと言うと・・・。一般的に説明される土地評価のポイントは、次の2点です。

・財産評価基本通達の減価要因の解説
・評価事例を話す

 

例えば無道路地については、下図の接道義務や間口距離、前面道路が建築基準法上の道路ではない場合。

敷地延長の土地評価

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地についても、下図のように地区に応じて影響度が変わると解説をされます。

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地

確かに、このような「減価要因がある」また「どの状況で適用される」という知識は得られます。
しかし、知識はあっても減価要因に気づくことができなければ、全く意味がありません。

実務において大事なのは「どの状況で適用される」よりも「どこに行けばそれが分かる」であって、建築基準法上の道路や容積率(用途地域も)などは、どこで調べればわかるのか、ということに早く気づいてください。

特徴2.どこに行き何を調べるのかが、具体的に分かります

2番目の特徴は、減価要因の概要論ではなく、実務的に落し込んで説明している点です。

分厚い専門書には書かれていない役所調査に絞り、「役所で何を調べるのか」を具体的に説明しました。

どのような内容を説明したか、ほんの一部をご紹介すると、次のようになります。

1.役調(ヤクチョウ)とは何か

財産評価基本通達の減価要因が適用できるか否かを調べる作業です。
この調査を疎かにすると過大評価のリスクが高くなり、余分な納税を顧客に背負わせることになります。
近年、役所調査にもネット時代が突入してきていますが、ひと通りの調査手順を習得するには、足を運んで勘所を掴む(経験する)のが一番良いです。

・財産評価基本通達のための基礎調査として
(無道路地、容積率の異なる、セットバックを必要とする、都市計画道路予定地、区分地上権など)
・行政によって違う対応とネット環境

2.ヤクチョウの狙い

・無難な評価は実は過大評価の定番

無難な評価=過大評価は許されない時代になりました。
「適正評価をして適正に納税する」これを支援するのが専門家・税理士の役割・義務です。
現場実務で土地評価といえば道路を調べるのですが、なぜ道路を調査するのか?
それは道路の扱い(道路種別)を確認する
ためです。
道路の扱いを調べずに、セットバックや無道路地などの判断はできません。

・土地評価の専門書に調査方法は何も書いていない

専門書にもほとんど記載がない役所調査の手順を詳しく説明いたします。

3.ヤクチョウの前の事前調査とは

まず名寄帳を取得したら法務局で謄本や公図を入手するのが一般的でが、必要な資料はまだあります。何だと思いますか?
それは地積測量図です。
ただ、その測量図はすべての土地にあるわけではないので、その有無を確認するのですが、なかったらどうするのか?
その時は評価対象地に接する地積測量図を入手します。
では、なぜ隣地の地積測量図が必要なのでしょうか?

 

次に法務局で資料を入手し、その資料を読み込むことで、問題が浮かび上がります。
原則して役所調査の前に現場調査をします。そのとき評価対象地で写真を撮りますが、 その撮る対象物を間違えてるケースが多くあります。現場での写真は土地だけ撮っても意味がありません。何を撮るのかをお教えします。
こうした役所調査を行う前の準備についても解説しています。

・公図から住宅地図(ブルーマップ)を読む
・閉鎖公図と閉鎖謄本の入手

4.ヤクチョウの種別(その1・その2)

実際どこの窓口で何を調べるのかを説明します。
行政窓口の慣習(道路種別の呼名)などを知ってないと役所担当者との会話が噛み合わないし、理解もできません。
土地評価でとくに重要な道路種別は何かを説明します。
また、公道とは自治体の管理のことであって、建築基準法上の道路種別とは何ら関係がないので、惑わされないでください。

・道路の扱い(種別)、42条1項・2項、43条但し書き、告示建築線、位置指定道路図面など
・都市計画道路、容積率、開発指導要綱の調べ方
・認定幅員、道路査定図はどこで調べる?
・埋設図面、埋設管の種別、高圧線下保証など 他

土地評価には関係ないが遺産分割には必要な調査もあります。

5.ヤクチョウのスキル

・担当者は午前中しかいない
・住宅地図は必須
・個人情報保護法で委任状が必須の場合もある
・携帯カメラ、三角スケールは必須 ほか

2015年2月収録

 

以上、このセミナーの内容をほんの一部説明しました。

セミナー当日の風景

役所調査

当日は満員!多くの方が熱心に学び好評でした

役所調査

 

それでは次に講師を紹介します。

講師

相続士 江里口吉雄

江里口吉雄(相続士・相続支援ネット代表)

土地評価実務の第一人者。全国の税理士事務所の土地評価支援業務を展開中。
『ガイアの夜明け』取材協力。『週刊現代』『エコノミスト』掲載。
『住宅新報』『納税通信』『FPジャーナル』等掲載など多数。
ミサワホーム・積水ハウス・旭化成ホーム・生命保険会社等で相続関連の講演多数。
NPO法人日本相続士協会代表理事

価格とお申込み

タイトル:

土地評価に欠かせない!役所調査の実務要点【動画セミナー】

ご提供方法:

当社専用URLでの動画配信(118分)+レジュメ(PDF)のダウンロード。
動画はブラウザ上で、何時でも何処でも、好きな時にご覧いただけます。
また何回でも見ることが出来ます。

※DVDではないのでご注意ください!

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