seminarvigator（セミナービゲーター）の久保木です。今回のテーマは、路線価が表す土地の価格とは？です。
路線価で評価して良い土地
まず最初に路線価が表す土地の価格というのは、
- その路線のほぼ中央部にあること
- その一連の宅地に共通している地勢にあること
- その路線だけに接していること
- その路線に面している宅地の標準的な間口距離または奥行距離を有すること
- その形状が正方形または長方形のものであること
この1～5にすべて該当する土地だけが、その路線価で評価して良いとされています。
例えば、図の土地で言えば、Aの土地だけが路線価20万円に地積をかけて評価することができます。
その路線に面している土地が、すべて20万円ということではありません。
先述の1～5に当てはまる土地（標準画地）だけが20万円（A土地）です。
では、当てはまらない場合はどうするか？
標準画地ではない土地は画地調整
↑上図をみてわかるように土地には、角地だったり、間口が狭かったり、形が悪かったり、大きかったり、道路に接していなかったりと様々な違い（個別性など）があります。
この様々な違いと標準画地との差を自分で見つけて、その差を画地調整するという方法で評価していきます。
画地調整の要因（主に減価させる要因）は自分で見つける。ここがポイントですね。
その差を見つけたり、気づいたりした後の調整率などは通達に書いてますが、肝心の見つける方法は書いてないのです。
ですから自分で見つけるのであって、ここがある意味、力量の差にもなります。
この違いを見つけるためには現場での実務が必要で、土地評価の流れ、評価額を出すまでのプロセスをきちんと踏むことが大事になってきます。
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路線価が付設される道路
相続税の路線価が付設される道路は、不特定多数の人が通る道路であれば、公道であるか私道であるか、建築基準法上の道路であるかどうか、車両の通行が可能であるかどうかを問いません。
したがって、次のような状況でも路線価が付設される場合があります。
- 水路に蓋を付設して暗渠とし、道路として通行可能な状況にある場合
- 公図上の赤道（里道）で通行可能な状況にある場合
- 私有地内を不特定多数の人が通行することを黙認していたために、道路として整備したものではないが、事実上の通路として存在する場合
以上、路線価が表す土地の価格とは？についてご説明しました。
ご参考になれば、何よりです。
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