写真と事例でわかる!相続実務の不動産調査手法【動画&DVDセミナー】

相続実務の不動産調査手法セミナー

土地の減価要因に気づけるようになる相続税の土地評価は、この1点につきます!

相続税の最前線にいる税理士が、調査をして普通の土地と比べてなんか違うなと気づくこと。これが実務で一番必要な感覚です。

知識よりも調査ができる方が結果的にお客さまのお役に立てます。減価要因に気づく調査方法がしっかりと学べます。

適正評価に欠かせない必須のスキルとは?

土地を適正に評価してる人の共通点は道路調査に注力していること。

土地評価は道路調査に始まり、道路調査に終わると言われるくらい重要な要素です。

評価に差が出るのは、この道路に関する知識や調査の力量によるものですから、本当にこの部分は大きいです。

実際に都市計画道路予定地は役所に行って調べたかどうかだけで評価額が何千万円も違ってくるのは本当の話。

まず土地評価で学ぶべきポイントは、評価方法よりも調査方法です。

道路調査を学ぶ理由!

土地の価値に影響を与えるのは、土地そのものよりも道路です。

とくに接道する道路が、建築基準法上の道路に該当するのか?

これを調べない限り土地を適正に評価できません。

なぜなら、路線価がついていても建築基準法上の道路に該当するとは限らないからです。

仮に建築基準法上の道路に該当しないとなれば、その土地は無道路地(建築できない土地)ですから、必ず評価に反映させなくてはなりません。

ちなみに建築できない土地の市場価値は3割以下です・・汗

 

 

次に、どの道路種別に該当するのかを調べます。

例えば、42条1項5号(私道・位置指定道路)や2項道路(セットバック)のように。

こうして前面道路の法令によって、建物が建てられない土地だったり、建て直し時に土地の面積が減ったり、将来、立ち退きする必要があったり、マイナス要因があったりと様々・・

このように道路1つで評価額の振り幅は大きくなり調査の結果しだいでかなり変わってきます。

道路調査は、土地を評価するときに極めて重要な位置づけとなるので、絶対に身につけるべきスキル!

まずは無道路地・私道・セットバックという道路の調査方法を覚えることが適正な評価への最大の近道。

なぜなら、この3つの道路の調査方法をマスターすれば、ほとんどの調査に対応が出きるからです。

道路調査を学ぶと減価要因に気づけます!

セミナー内容(収録時間163分)

不動産調査の現場実務とは何か

公募面積より実測面積が大きい縄伸び、その反対の縄縮み、大半の土地は整形地ではなく不整形地。
この3点から現場実務とは何かに迫ります!

現場調査の7つ道具の活用

現場状況の写真を撮ったり、幅員や間口・奥行を測ったり、区画の確認など現場に行くためには様々なツール(道具)が必要になるので詳しく説明します。

簡易測量手法による現場調査実務

土地の簡易的な測り方を三角スケールを使ってワークをします。
その土地を読み解く(顕在化する)のに大切な作業です。

道路の調査1(公道と私道の違いとは)

クセのある土地の大半は道路に問題があります!まずは公道と私道の違いからしっかり押さえます。

道路の調査2(42条2項道路・セットバック)

セットバックとセットバック済の違いや道路によって後退方法が異なるなど。

道路の調査3(42条1項5号道路・位置指定道路)

路線価が付かない行き止まり道路(位置指定道路)について詳しく解説します。

道路の調査4(43条但し書道路)

42条2項道路にならない救済扱いとして度々でてくる但し書き道路を覚えておく。

道路の調査5(法定外道路・赤道・水路など)

無道路地との関連が深い、その他の道路や通路についても触れます。

都市計画道路の現場調査

都市計画道路に気づくためには役所に行くことが必須。どの窓口で何を聞けばいいのかを説明します。

敷地延長(旗竿地)の土地と無道路地

無道路地になるケースは様々あります。評価において市場価値を覚えておくことも大事です。現場で判断する(決める)ことの大切さも説明してます。

特定路線の是非(行止り道路の評価)

行き止まりの道路には基本的に路線価は付されていません。

 

 

そのような土地を評価する場合は特定路線価を申請するのが多くの方の評価方法です。

ただ、路線価が付されてないからといって、何も考えずに特定路線価を申請するのはお勧めしません。

 

その理由は以下の2つ!
・特定路線価の申請は義務ではない。
・特定路線価にもリスクはある。

 

この2つの共通点は何でしょうか?評価が下がる可能性が高い!ということ。

その評価方法を詳しくお伝えしています。

利用区分の判断のための現場調査実務

利用区分は公図の筆とまったく無関係です。一筆に複数の利用区分がある土地はありふれているので実務のポイントを解説。

借地権の区分判断のための現場調査実務 ほか

公図と違う借地権敷地の範囲や契約地積と現況地積が違う土地などの調査方法に迫ります。

以上、ページの関係で書ききれませんが、2時間30分以上のセミナーなので、この他にもまだまだあります。

(2012年7月25日セミナーにて収録)

セミナーを視聴して得られること

道路の重要性がわかる

建築基準法の中でとくに重要で、土地評価に大きな影響を与えるのが道路規定です。

この建築基準法上の道路を「道路種別(道路の扱い)」といい、土地評価では必ず理解しておく必要があります。

なぜならこの種別を知らないと道路の判断(道路調査)ができないからです。

道路調査ポイントが身につく

土地を評価する前に資料を読み込み、それを実際に目で確認するために現場調査をして測ったり その後、目では見えない法令上の規制を調べる役所調査を経て、はじめて土地の評価作業に入ることができます。

こうしたプロセスを1つひとつ説明していきますので、調査ポイントが身につきます

役所調査でどの窓口にいくかがわかる

どこの窓口で何を調べるのかを説明します。行政窓口の慣習(道路種別の呼名)などを知ってないと役所担当者との会話が噛み合わないし、理解もできません。

土地評価でとくに重要な道路種別は何かを説明します

机上と現場の違いがはっきりする

「公図」や「住宅地図」が実際の利用状況とまったく違うことに気づきます。

私道のセットバックや1筆に複数の建物がある借地などの利用区分は現場に行っても難易度が高いです。

それらも含めて分かりやすく写真や図面、ホワイトボードを使って解説します。

減価要因に気づける

お客さまから貰った固定資産税の資料、謄本や公図などで土地を評価しても減価要因には気づきません。

なぜなら減価要因は、これらの資料には殆ど記載されていないからです。セミナーを視聴すると減価要因は調査して気づくものだと認識できます。

セミナーを視聴したお客さまの声

神奈川県 税理士 様より 男性

行き止まり道路の土地を評価するときは、無意識で特定路線価を申請していました。 セミナーを聴いて申請しない方が評価が下がるのと選択肢が広がることに気がつきました。
他の内容はもちろんですが、これを知っただけでも価値がありました。

東京都 税理士法人の代表 様より 男性

今まで、どちらかと言えば土地評価の知識に注力してきましたが、重要なのは現場に足を運び調査することだと気がつきました。
資料をみて実際の現場で確認する。こうした経験を多くすることで適正な評価になるのだと思います。
道路が土地評価に影響をおよぼすことを知り大変参考になりました。

愛知県 税理士事務所の所長 女性

他のセミナーでは聞けない現場や役所調査、そしてインフラ調査まで聞くことができ参考になりました。
現場に行くときのツールについても触れていて、実務経験からの貴重なお話しに関心しました。

講師

相続士 江里口吉雄

江里口吉雄(相続士・相続支援ネット代表)

土地評価実務の第一人者。全国の税理士事務所の土地評価支援業務を展開中。
『ガイアの夜明け』取材協力。『週刊現代』『エコノミスト』掲載。
『住宅新報』『納税通信』『FPジャーナル』等掲載など多数。
ミサワホーム・積水ハウス・旭化成ホーム・生命保険会社等で相続関連の講演多数。
NPO法人日本相続士協会代表理事。
不動産調査の基本を徹底的に説明する話法は他の追従を許さないほど定評がある。

価格とお申込み

タイトル:

写真と事例でわかる!相続実務の不動産調査手法【動画セミナー】

ご提供方法:

当社専用URLでの動画配信(163分)+レジュメ(PDF)のダウンロード。
動画はブラウザ上で、いつでも何処でも、好きな時にご覧いただけます。
また何回でも見ることが出来ます。

視聴期限はありません(無期限)。

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13,200円(税込)

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仕様

DVD1巻(163分)+レジュメのPDFダウンロード
※DVDは郵送になりますが、レジュメはメールでお知らせするURLからのダウンロードになります。

相続実務の不動産調査手法

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動画版のほうがお得です!

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