相続税の申告による市街地周辺や近郊にある農地・山林・雑種地の評価は、財産評価基本通達に従うと時価を大幅に上回ってしまう可能性があります。
現況によっては「宅地」ではなく「農地・山林・雑種地」としてきちんと判断できる手順や方法などを解説します。
農地や倍率地域など市街地近郊にある土地評価の特性
例えば、評価対象地が市街地農地で宅地造成費を引いたらマイナスになってしまった！
さて、どうしますか？
この場合は、純農地として評価します。
ご存知でしたでしょうか？
市街地農地でも純農地として評価することが適正評価となるケースがあるということです。
さらに・・
倍率地域の1,000平方メートル以上の宅地の固定資産税評価額には「大きい」という減額要素がほとんどの場合で織り込まれていません。
こういうケースはよくあるので、しっかり単価を出して、減額要素を織り込まないと適正評価にならない・・
うっかり、「固定資産税評価額×宅地の倍率」でイッチョあがり！では済まされません。
こうした情報を踏まえて、経験豊富な講師が農地・山林・雑種地など、市街地近郊にある土地評価について重要な評価のポイントを解説した動画を限定で公開しています。↓
農地・山林・雑種地を評価する３つのポイント
単価の振り幅が大きく面積も広い
市街地やその周辺の農地、市街地山林、市街化調整区域内の雑種地の評価方法は、宅地と仮定して１平方メートルあたりの評価額を出しますが、その単価が高い方にある地域なのか、低い方にあるのかによって価格水準が大きく異なり、その差は１００倍くらいあります。
宅地と比べて農地・山林・雑種地は面積が広いのが特徴ですから、単価を求める段階で判断を間違えると評価額にも多大な影響がでます。仮に１ケタ間違えると１千万円が１億円になってしまう、ここが農地・山林・雑種地を評価するリスク（怖さ）です。
転用の有無で天地の差に
例えば、農地や山林に該当したら、それが路線価地域なのかどうか、次に倍率欄が比準または周比準かどうか、そして純農地なのか中間なのかといった感じで倍率表を見ながらそれぞれ進めていきます。
ただ、運悪く例外もあるのです。その例外とは何でしょうか？
それは農地法の転用許可の有無でこれがあると宅地として評価しなければなりません。
山林についても路線価地域や比準または周比準であった場合、宅地転用が見込めるのかどうかの判断は、傾斜の程度を把握する必要があります。
これは山林評価の最重要項目と言っても過言ではありません。
これらを知らないと落とし穴にハマるので、とても怖いのです。
こうした悩ましい確認作業や判断基準は調査の過程で随所に出てきます。
現況の確認と判断力
「農地は倍率地域が多いから固定資産税に倍率を掛けて終わりでしょ？」と認識している人がいます。名寄帳や謄本の資料を鵜呑みにしていれば、そんな考えになりがちです。
ただ、どの土地も評価するときは現況です。
実際に現地へ行くと公募地目や課税地目と違うケースがよくあります。
例えば、課税地目が「田」でも現地は、ひもで枠が敷かれたものがいくつかあり、そこに数台の車が停められていて、どう見ても駐車場というように・・
最初の入り口で判断を間違えると、全ての評価額に大きな影響を与えてしまいます。
農地・山林・雑種地を適正に評価するセミナーの内容はこちらです↓
内容（収録時間１６６分）
1.登記地目「山林」、現況の地目「畑」である場合（倍率地域）
2.倍率地域に存する生産緑地（倍率地域）
3.傾斜のある市街地山林
4.宅地転用に経済合理性が見込めない場合（市街地山林）
5.形状から判断して宅地転用が見込めない場合（市街地山林）
6.倍率評価にて１筆に複数の利用が存する場合（倍率地域）
7.１利用単位が複数筆から構成されている場合（倍率地域）
8.市街化調整区域内の雑種地しんしゃく割合５０％による評価
9.しんしゃく割合３０％により評価する場合（市街化調整区域内の雑種地）
10.しんしゃく割合０％により評価する場合（市街化調整区域内の雑種地）
11.（路線価地域内の雑種地）産業廃棄物が発見された場合
12.高圧線下地の土地
13.山林をゴルフ場事業者が造成した場合（市街化調整区域内の山林）
（2013年10月収録）
２時間半以上のセミナーですので、内容はここに記載されているよりも濃いです。
セミナーを聴いて得られること
市街地山林の宅地転用が見込めるかどうかの判断方法がわかる
宅地造成費との兼ね合いや傾斜度の計算方法など、宅地転用が見込めるかどうかの判断方法を実際の写真や資料を通じてわかります。
市街化調整区域内の雑種地評価で、しんしゃく割合の判断がわかる
同区域の雑種地において、しんしゃく割合０％、３０％、５０％、それぞれのケースの法規制の確認や近傍宅地の調べ方、開発許可など評価額を算出するまでの一連の流れがわかります。
農地、山林、雑種地などをどう評価するかの実践方法が具体的にわかる
・判断が難しい土地でも調査方法から分かりやすく解説するので、評価スキルが身につく
・実際の資料と現地写真を使って解説するので評価のプロセスがわかる
・山林、農地、雑種地の豊富な事例
農地・山林・雑種地の評価をするうえで、気づくことがたくさんあります！
13の事例を44ページにわたり写真・資料を掲載！
講師
佐藤 健一（税理士・不動産鑑定士）
1998年税理士登録、2002年不動産鑑定士登録。相続財産で大きな比率を占める「不動産の評価」に強い。
税理士と不動産鑑定士という２つの分野の専門知識を駆使し、通達などの画一的な評価に依存することなく、独自の価格形成理論を持つ。
主な著書に『土地の税務評価と鑑定評価』（共著）『特殊な土地の財産評価』（共著）のほか、土地評価をテーマにした講演多数。
価格とお申込み
タイトル：
農地・山林・雑種地の評価実務を学ぶ！
市街地近郊の土地評価実務事例集【動画セミナー】
ご提供方法：
・専用サイトでの動画配信
・視聴時間：2時間46分
・レジュメ４４ページPDFダウンロード
・再生スピードの調整可能（0.75～2.0倍）
・視聴期限はありません。
価格：
１４，３００円（税込）
お支払方法：
銀行振込、クレジットカード（paypal）
振込み手数料は、御社負担とさせていただきます。
お申込方法：
- 下記ボタンをクリックいただくと、お申込みフォームに移ります。
- お申込み後、お支払いの案内画面に移ります。クレジットカード決済（paypal）を選択の方は、その画面の支払いボタンから決済ください。
- お申込み後、内容確認のメールも自動送信されます。お支払い方法（振込先など）は、そのメールにも書かれています。
- お支払いの確認後、視聴ＵＲＬとパスワードをメールにてお送りします。
- 以降は専用サイトで、ご覧ください。
- ※商品の性質上、返品・返金はできません。詳細はお申込みフォーム内の特定商取引法に基づく表記をご覧ください。
タイトル：DVDはこちら↓
農地・山林・雑種地の評価実務を学ぶ！
市街地近郊の土地評価実務事例集【DVDセミナー】
ご提供方法
・DVD1巻
・視聴時間：2時間46分
・レジュメ４４ページ・PDFダウンロード
価格：
１６，５００円（税込）
お支払方法：
銀行振込、クレジットカード（paypal）
振込み手数料は、御社負担とさせていただきます。
お申込方法：
- 下記ボタンをクリックいただくと、お申込みフォームに移ります。
- お申込み後、内容確認のメールも自動送信されます。お支払い方法（振込先口座など）は、そのメールにも書かれています。
- お支払いの確認後、３営業日以内に商品を発送します。※ＤＶＤは郵送になりますが、レジュメはメールでお知らせするURLからのダウンロードになります。
- ※商品の性質上、返品・返金はできません。詳細はお申込みフォーム内の特定商取引法に基づく表記をご覧ください。
農地・山林・雑種地のセミナーは滅多に見られないのでぜひこの機会に！