土地評価の現場実務(改定版)【動画セミナー】

土地評価の現場実務

 

近くにある同じ面積の2つに土地が全く別の価値になるのは、紛れもなく接する道路に問題があるからです。ここに気づけるかどうかで評価額も天地の差に。ただ、気がつき実践した人は口をそろえてこう言います「知っておいてよかった」。土地評価に必要な現場実務に力点をおいた調査方法が学べます。

接する道路に問題があることに気づけるかがポイント

土地を適正に評価できるバロメーターは、評価対象地に接する道路に問題があることに気づけるかどうかにあります。

道路には公道もあれば私道もありますが、土地評価で様々な問題を抱えているのは、圧倒的に私道。

評価対象地に私道があったら要注意なのは、現地を見ただけでは、その問題に気づかないことがあるからです。

主な問題点としては
● 接道しない → 無道路地(再建築不可)
● 4m未満の道路 → セットバック
● 土地の3割~5割を道路に提供 → 過大評価の恐れ
● 行き止まりか通り抜けか → ゼロ評価か3割評価 ほか

ざっと挙げただけでも、このような問題やリスクがあります。

このような問題に気づけるようになるのが、このセミナーの主題になります。

公図が読めるかどうかが肝心

評価対象地に接する道路は公図上のどの部分を通っているのかを、読み取れたり、書き出せたりできるのが肝心です。

これができないとどうなるか?

道路が公図の筆(土地)の中に含まれていることに気づけません。

例えば登記面積が100m2だったら、何の疑いようもなしに、そのまま100m2で評価してしまうでしょう。

これが何を意味するかといえば、払わなくてもいい税金を顧客に払わせてしまうということです。

この道路提供していることに気づくかどうかで評価額は、かなり違ってしまいます。

仮に私道部分(幅員3mで間口が10m)が30m2あったら、路線価が35万円で(35万円×30m2)1050万円。
こんなに差が出てしまうのです。

是が非でも気づく要点を学んで適正に評価できるようになってください。

学ぶのは解答例ではなく現場実務

土地評価の根幹は「不動産を調査する」ことですから、試験の問題例と解答例で覚えるような学び方では実務を行う能力は、まったくつきません。

相続税の土地評価は現況主義で、土地評価の実務とは「現場」そのものですから、現場実務を学ぶメリットは数多くあります。

その主なものは以下の「セミナーを視聴して得られること」ですが、なぜこのようなメリットが得られるのか、すぐにはピンと来ないと思います。

ですのでこれから、視聴して得られるメリットを1つひとつ、丁寧に説明します。

お読みいただければこのセミナーが、これからの時代を生き残る、不可欠な能力をご提供していることを、ご理解いただけるはずです。

セミナーを視聴して得られること

道路の重要性がわかる

建築基準法の中でとくに重要で、土地評価に大きな影響を与えるのが道路規定です。
この建築基準法上の道路を「道路種別(道路の扱い)」といい、土地評価では必ず理解しておく必要があります。
なぜならこの種別を知らないと道路の判断(道路調査)ができないからです。

不動産調査のポイントが身につく

土地を評価する前に資料を読み込み、それを実際に目で確認するために現場調査をして測ったり その後、目では見えない法令上の規制を調べる役所調査を経て、はじめて減価要因を把握でき評価作業に入ることができます。
こうしたプロセスを1つひとつ説明していきますので、調査ポイントが身につきます

役所調査でどの窓口にいくかがわかる

どこの窓口で何を調べるのかを詳しく説明します。
行政窓口の慣習(道路種別の呼名)などを知ってないと役所担当者との会話が噛み合わないし、理解もできません。
土地評価でとくに必要な調査項目をあげて、その調査方法を説明します。

机上と現場の違いがはっきりする

「公図」や「住宅地図」が実際の利用状況とまったく違うことに気づきます。
私道のセットバックや1筆に複数の建物がある借地などの利用区分は現場に行っても難易度が高いです。
それらも含めて分かりやすく写真や図面、ホワイトボードを使って解説します。

減価要因に気づける

お客さまから貰った名寄帳、謄本や公図などの資料だけで土地を評価しても減価要因は探し出せません。
なぜなら減価要因は、これらの資料には殆ど記載されていないからです。
減価要因は調査して気づき探すものだと認識することが大事です。
その方法をセミナーで詳しく学べます。

セミナーの一部内容

土地評価の現場実務とは何か

現場調査の道具

現場調査(現調・ゲンチョウ)

・公図の筆とは違う土地を見る
・道路の幅員をよく見ること
・土地の境界(筆界)とは ほか

道路の調査

・セットバックの確認・簡易測量
・セットバックの一方後退4m
・私道の判断(舗装道路)
・行き止まり道路(道路幅員4m~4.5m)
・2項外通路(無道路)
・公道・・公図上は水路(通路)ほか

役場調査(役調・ヤクチョウ)

・道路の種別、都市計画道路、容積率
・道路幅員、道路査定図
・土地謄本、公図、地積測量図 ほか

土地利用区分の判断

・自宅(自用地)とアパート(貸家建付地)の区分
・1筆の土地に複数の利用区分
・4戸の貸家(貸家建付地)の判断
・敷地延長の土地(旗竿敷地・路地上敷地)
・接道義務違反(2m未満)・無道路地 ほか

(2011年12月6日セミナーにて収録)

約2時間半のセミナーですので、この内容は一部にすぎません。

 

セミナーを視聴したお客さまの声

東京都 税理士法人の代表社員 様より

役所調査と現場での調査の重要性が理解できました。
とくに接道義務を満たしていない土地のレアなケースは参考になりました。
土地の評価において道路が占める割合が大きいことを知りました。
今後の業務に活かしていきます。

愛知県 税理士事務所の所長 様より

他のセミナーでは聞けない現場や役所調査、そしてインフラ調査まで聞くことができ参考になりました。
現場に行くときのツールについても触れていて、実務経験からの貴重なお話しに関心しました。

神奈川県 税理士事務所の所長 様より

今まで、どちらかと言えば土地評価の知識に注力してきましたが、重要なのは現場に足を運び調査することだと気がつきました。
資料をみて実際の現場で確認する。こうした経験が必要だと思います。
道路が土地評価に多大な影響をおよぼすことを知り大変参考になりました。

講師

相続士 江里口吉雄

江里口吉雄(相続士・相続支援ネット代表)

土地評価実務の第一人者。全国の税理士事務所の土地評価支援業務を展開中。
『ガイアの夜明け』取材協力。『週刊現代』『エコノミスト』掲載。
『住宅新報』『納税通信』『FPジャーナル』等掲載など多数。
ミサワホーム・積水ハウス・旭化成ホーム・生命保険会社等で相続関連の講演多数。
NPO法人日本相続士協会代表理事。
不動産調査の基本を徹底的に説明する話法は他の追従を許さないほど定評がある。

 

価格とお申込み

タイトル:

写真と図面でみる!土地評価の現場実務(改訂版)【動画セミナー】

ご提供方法:

当社専用URLでの動画配信(164分)+レジュメ(PDF)のダウンロード。
動画はブラウザ上で、いつでも何処でも、好きな時にご覧いただけます。
また何回でも見ることが出来ます。

視聴期限はありません(無期限)。

価格:改定しました↓

15,120円(税込)

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現場を知ることが土地評価の重要な要因です。