土地を評価するときは道路に注目する

土地を評価するときは道路に注目

土地の価値に影響を与えるのは土地そのものよりも道路です。対象地の前面道路が建築基準法上の道路にあたるのかどうか。そして、どの種別なのかによって、その価値は大きく変わってきます。。その重要なポイントご説明します。

なぜ「道路」が重要なのか?

セミナービゲーターの久保木です。

土地評価において建築基準法と都市計画法は、とても大事な法律です。

その重要度を、東の横綱が建築基準法で、西の横綱は都市計画法と表現する人もいます。分かりやすいですね。

建築基準法の中でとくに重要で、土地評価に大きな影響を与えるのが道路です。正確には道路の種別(扱いとも言う)になります。

なぜ道路が重要かというとその規定によって対象地の価値が大きく左右されるからです。

道路種別を把握し、その調査手法を実践すれば土地評価のスキルがグンと上がり迷わず適正な判断ができるようになります。

それは結果的にお客さまである納税者のお役に立つことにもなります。

一方で道路種別の知識や調査方法を知らないと土地のマイナス要素(減価要因)に気づくことができません。

本来なら納税額を減額できるところを、逆に高くしてしまうわけですから、無難な評価と言われても仕方がないのです。

この道路種別(建築基準法上の道路)を知り、対象地の前面道路がどの種別に当たるのか、または当たらないかを調べることが適正な評価のカギになりってきます。

その重要なポイントを3つお伝えします。

道路が評価に影響する3つポイント

1.道路に接道するかしないかで価値が天地の差になる

土地は建築基準法上の道路に2m以上接しなければ建物が建てられません。接道の長さは現地で測れば分かりますが、中にはその道路が建築基準法上の道路に該当しないケースがあります。

建物が建築できない土地の価値は、ものすごく低くなるので、これをキチンと評価に反映する必要があるのです。

2.道路種別の中には減価要因に直結するものが多い

42項2項道路ならばセットバック
42項1項5号ならば位置指定道路(私道)
2項外通路または未判定ならば無道路地

というように、調べたその時点で評価減になる可能性が高いです。

3.上記2つ以外にも減価要因はまだある

例えば、都市計画道路予定地も道路に関する土地のマイナス要素になります。

広大地についても、それが適用される理由に開発道路(潰れ地)が関連してきます。
また、赤道や水路についても考え方は同様になります。

こうしたことから道路種別を知り、対象地の前面道路がどの種別に当たるのか、または当たらないかを調べることが適正な評価のカギになるわけです。

道路種別を把握し、現地や役所調査を実践すれば土地評価への考え方が変わり、適正な判断ができるようになります。

 

以上、道路種別の重要性についてご説明しました。
ご参考になれば、何よりです。

 

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