公図から道路などを読み解けるようになると不動産調査の視野が広がり土地評価が面白くなります！
このセミナーの狙い
「公図を確認しないで土地評価する方が多い！」という話を専門家から聞きました。
土地評価の入り口において公図を確認するのは必要な作業ですが、一方で土地評価における公図の価値に気づいていないのではないか？と感じました。
ある研究者の知見に「認識のメガネ」というものがあります。
世の中はどんなメガネをかけて見るかによって見え方が変わってくるというもの。
公図というメガネをかけて公図をみると「単なる図面や資料」にしか見えません。
ただ、道路や調査というメガネをかけて公図をみると道路の調査ポイントや減価要因を探す見え方に変わっていきます。
まさに見るのは目ではなく（頭）脳！
このようにメガネを掛け替えるきっかけを作ることを目的としたセミナーです。
公図を通じて実務の考え方や調査の本質が見えてきます。
問題のある土地（減価要因）を「公図」で見極める
実際に公図を読み込むとき、どの部分をどのようにチェックすればいいのか？
一例をあげると以下になります。
１.建築基準法上の道路として認定を受けているか？
接面道路（赤丸）に「道」とだけ書いてあって地番が入っていないのは、赤道と予測できますが、道路の種別を調べます。
調べた結果、建築基準法上の道路でない場合は、接道義務を満たしていないため無道路地に。
仮に821が対象地だとすると隣の820（細長い筆）も気になるので要チェックです。
２.接道の状況はどうなのか？
1500と1506の所有者が違えば接道に問題があるという見立てができます。
その一方で1506はもともとある赤道を拡幅するときに自治体が買って公共の持ち物になったのでは？とも考えられます。
土地評価の専門家が行う意外な事実
土地評価の専門家が不動産調査の実務で行っている意外な事実をご存じでしょうか？
専門家が土地評価をする手順は以下になります。
（１）必要資料の収集
（２）机上調査
（３）現地調査
（４）役所調査
（５）評価作業
実はこの中で一番時間をかけているのが、机上調査（公図の読み込み）です。
ただ、ここに適正な土地評価に欠かせない調査実務の鍵があります。
なぜ専門家は現地調査や役所調査よりも公図（机上調査）の読み込みに時間をかけるのか？
その理由は何か？
その真相にも迫ります。
セミナーの内容（収録時間：2時間15分）
１.過大評価の本当の原因は公図の軽視！
・公図を確認しないで土地評価した結果・・
２.なぜ土地評価に公図が必要なのか？
公図は単なる添付資料ではなく必須の調査資料という解説をします。
・評価対象地の位置を確定できる（住宅地図から現地を当てる）
・前面道路が誰の持ち分かがわかる
・評価対象地の全体像をイメージできる
３.公図の種類と取得方法
公図の基本情報を解説します。
・公図は2種類
・公図の特徴
・公図の取得方法（登記所とオンライン）
４.公図は取得してからが本番
現地や役所調査がフォーカスされやすいですが、実は机上調査がとても大切ですので解説します。
・公図と書いて調査と読む
・なぜ専門家は机上調査に時間をかけるのか？
５.これで読める！公図チェックの着目点
公図をチェックする時、どの部分に着目するかを解説します。
・公図を読むとは、道路を読みとること
・公図を読み込むポイント
・公図で調べる公道と私道
６.公図から読みとれる減価要因
公図から減額要因を読み解く方法を解説します。
・セットバック
・私道
・無道路地
・赤道、水路、その他（植樹帯）
・高圧線、鉄道などのトンネル
・不整形地、間口狭小、奥行長大
▼セミナーの一部動画▼
７.これでもう公図を確認しない世界には戻れない
最後に公図を通じて物事の抽象度をあげる思考について解説します。
・公図の活用しだいで評価額が変わってしまう
・公図が読めたその先に見えるもの
（2023年3月収録）
以上、このセミナーの内容を説明しました。
セミナーを視聴して得られること
メリット１：減価要因を探す自力がつく！
公図を単に見ただけでは土地の位置や形状しかわかりません。
公図は見るというよりも読む（読み解く）性質のもの。
公図を読み解くコツをお伝えしますので、取り組むと想像力や分析力などが上がって減価要因を探す自力がつきます。
今までとは異なる世界が見えて実務レベルの向上にもつながります。
メリット２：調査実務の精度が高くなる！
公図上で注意が必要な土地に気づけると事前の机上調査で減価要因のあたりをつけられます。
その恩恵は、現地調査と役所調査の精度が上がりスムーズに行えること。
もちろん効率化だけでなく、適正な評価もできるようになります。
メリット３：土地評価が面白くなる！
公図が読み解けるようになると不動産調査に対する視野が広がり土地評価が面白くなっていきます。
さまざまな案件にも対応できるようになり、一つ上の視点で評価ができ自信にもつながります。
以上、このセミナーで得られるメリットを説明しました。
講師
久保木 啓之（相続メディアサービス代表）
2008年に相続実務の情報を配信する合同会社相続メディアサービスを設立。
これまで100本を超えるセミナーやイベントを企画・プロデュース。
動画＆DVDセミナーの販売累計は6千本を超える。
相続実務情報のメルマガ配信数は1000本に達し、情報内容が濃いと好評。
相続実務の取材や現場調査の同行の経験から表面的なことに固執せず、プロセスの大切さを意識して伝えるという信念を持っている。
価格とお申込み
タイトル：
【動画】公図から道路・減価要因を読み解く調査実務セミナー
ご提供方法
・当社専用サイトでの動画配信
・視聴時間：2時間15分
レジュメ：５６ページPDFダウンロード。
・再生スピードの調整可能（0.75～2.0倍)
・視聴期間は1年間です
価格：
６，６００円（税込・視聴期間１年）
※いま申し込むと、この価格で購入できます
タイトル
【ＤＶＤ】公図から道路・減価要因を読み解く調査実務セミナー
ご提供方法
・DVD1巻
・視聴時間：2時間15分
・レジュメ（５６ページ）PDFダウンロード
・視聴期間はありません。
価格：
８，８００円（税・送料込）
※いま申し込むと、この価格で購入できます
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